Checkliste Finanzierung: Der Ablauf in fünf Schritten

Bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung Ihr Eigen nennen können, ist es wichtig, erst einmal die Finanzierung zu klären. Diese Schritte erwarten Sie auf dem Weg zur eigenen Immobilie:

1. Kassensturz machen

Im ersten Schritt sollten Sie die eigenen Finanzen auf den Prüfstand stellen. Ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Grundsätzlich gilt: Je mehr eigenes Geld Sie in die Finanzierung einbringen können, desto besser. Denn durch einen höheren Eigenkapitalanteil sinkt die benötigte Kreditsumme und damit reduzieren sich die Laufzeit sowie die Finanzierungskosten des Darlehens. Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Kaufsumme.

2. Budget: Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir leisten?

Das Kauflimit für Ihre Traumimmobilie ergibt sich aus den verfügbaren Eigenmitteln und der maximal möglichen Kreditsumme. Diese wiederum richtet sich danach, wie viel Sie monatlich tilgen können. Um die Kreditrate zu ermitteln, machen Sie am besten eine Aufstellung Ihrer regelmäßigen Einkünfte und Ausgaben. Planen Sie hierbei aber immer auch einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein. Wie hoch der mögliche Kreditbetrag ausfällt, hängt außerdem von der Laufzeit ab. Je mehr Zeit Ihnen für die Rückzahlung bleibt, desto mehr Geld können Sie in der Regel aufnehmen. Sie sollten jedoch so kalkulieren, dass Sie bis zum Ruhestand vollständig schuldenfrei sind.

Auch wenn Sie noch auf der Suche nach Ihrer Wunschimmobilie sind, kann es Sinn machen, schon einmal vorab mit einem Berater zu prüfen, wie hoch eine Finanzierung bzw. der Kaufpreis maximal sein sollte, damit sie optimal zu Ihrer Finanzsituation passt. Dann können Sie sich zielgerichtet nach einem passenden Objekt umschauen.

Tipp: Gebühren für Makler, Notar und Co. einplanen

3. Finanzierungsangebot einholen

Spätestens wenn Sie eine Immobilie näher ins Auge gefasst haben, wird es Zeit, sich um die Finanzierung zu kümmern. Eine Finanzierungszusage oder Bonitätsbestätigung ist meist die Voraussetzung, um in konkrete Gespräche mit dem Verkäufer einzutreten. Für das Gespräch mit der Bank benötigen Sie neben den persönlichen Unterlagen (z. B. Gehaltsnachweis) auch ein aussagekräftiges Exposé der Immobilie und sofern schon vorhanden, einen Kaufvertragsentwurf.

Die wichtigsten Unterlagen für die Finanzierungsberatung im Überblick

Gemeinsam mit einem Finanzierungsexperten entwickeln Sie dann auf Basis Ihrer Ziele und Wünsche ein Finanzierungskonzept, das optimal auf Ihre persönliche Situation abgestimmt ist.

Tipp:

Fragen Sie bei der Finanzierungsberatung außerdem nach, welche Förderung für den Immobilienkauf möglich ist. Dank KfW-Darlehen können Sie von besonders günstigen Zinsen, einmaligen Zuschüssen und tilgungsfreien Anlaufjahren profitieren. Aber auch das Land Berlin bietet spezielle Fördermittel für Immobilien an. Darüber hinaus sollten Sie auch das Thema Bausparen nicht außer Acht lassen. Denn mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich langfristig die aktuell günstigen Darlehenszinsen.

4. Preisverhandlung und Abschluss

Ist die Wunschimmobilie gefunden und der Finanzierungsrahmen geklärt, geht es um die endgültige Einigung mit dem Verkäufer. Mit etwas Verhandlungsgeschick, erhalten Sie Ihre Traumimmobilie vielleicht sogar zum Wunschpreis. Für eine gute Verhandlungsbasis sollten Sie zunächst Argumente sammeln, die einen Preisnachlass rechtfertigen:

• Schauen Sie, ob der Wert der Immobilie angemessen ist. Als Orientierung kann das allgemeine Preisniveau in der Umgebung dienen. Einen ersten Einblick bekommen Sie beispielsweise in Immobilienportalen, mit dem Preisfinder der Berliner Sparkasse/BSK Immobilien GmbH oder dem Kaufpreisspiegel für Bestandsimmobilien der LBS NordWest.
• Vor allem bei gebrauchten Immobilien kann sich in manchen Fällen auch ein Verkehrswertgutachten lohnen, um einen etwaigen Investitionsstau aufzudecken. Dafür sind allerdings – je nach Umfang - Kosten in Höhe von ca. 500 bis 1.200 Euro einzuplanen.
• Nehmen Sie die Lage, den Zustand und die Ausstattung genau unter die Lupe. Wie ist die Infrastruktur? Gibt es Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Wie steht es um Balkon, Aufzug oder Pkw-Stellplatz? Sind beispielsweise die Fenster nur einfach verglast? Wie ist der energetische Zustand des Hauses? Wie groß ist der Modernisierungsbedarf? Ist ein Energieausweis vorhanden? Wie hoch ist die Investitionskostenrücklage? Auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben einen guten Einblick. Dadurch eröffnet sich Ihnen unter Umständen Spielraum für eine Preissenkung.

Sie sollten sich im Gespräch aber nur auf die relevanten Aspekte konzentrieren und die Preisverhandlungen nicht überreizen. Zumal in der aktuellen Situation die Immobilien-Nachfrage eher das Angebot übersteigt. Sie wollen die Wohnung oder das Haus ja schließlich auch kaufen. Außerdem ist es wichtig, dass Sie vorab den eigenen Wunschpreis sowie eine Preisobergrenze festlegen. Sobald Sie sich mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis geeinigt haben und die Bank Ihre Finanzierung bewilligt hat, können Sie einen Notartermin vereinbaren.

Wichtig: Der Kaufvertrag sollte rechtzeitig – mindestens 14 Tage vor dem Notartermin – vorliegen.

5. Kauf abwickeln & Umzug planen

Der finale Schritt des Finanzierungsablaufs ist die Abwicklung des Immobilienkaufs. Beim Notartermin können Sie letzte Fragen klären. Sofern Sie sich in allen Aspekten mit dem Verkäufer geeinigt haben, heißt es dann nur noch: Kaufvertrag unterschreiben. Ist dies geschehen, können Sie den Darlehensvertrag unterschreiben. Daraufhin trägt die Bank als Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch ein und zahlt den Kredit aus. Die Zahlung erfolgt i. d. R. über ein Notaranderkonto. Gleichzeitig veranlasst der Notar den Eigentümerwechsel inklusive Eintragung ins Grundbuch. Nun sind Sie endgültig Wohnungs- bzw. Hauseigentümer und können den Umzug planen sowie Familie und Freunde zur Einweihungsfeier einladen. Genießen Sie die neue Lebensqualität in den eigenen vier Wänden.