Anschlussfinanzierung für Baukredite clever planen

Wer einen Baukredit aufgenommen hat und nach dem Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld zu begleichen hat, benötigt eine Anschlussfinanzierung. Da die Zinsen für Baudarlehen seit Ende 2021 stetig ansteigen, lohnt es sich, genau hinzusehen und verschiedene Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung in Betracht zu ziehen. Wir zeigen Ihnen, worauf es dabei ankommt.

Anschlussfinanzierung: Was ist das?  

Um eine Immobilie zu finanzieren, nehmen viele Eigentümer einen Baukredit auf. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um Annuitätendarlehen von Banken, die mit einem gleichbleibenden Zinssatz für eine vorher festgelegte Zeit punkten. Das bedeutet: Bei Vertragsabschluss wird die Höhe der Zinsen für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Übliche Zinsbindungen umfassen zum Beispiel Zeiträume von zehn oder 15 Jahren. Doch damit ist die Immobilie in den meisten Fällen noch nicht schuldenfrei. Das heißt, die gesamte Darlehensschuld ist am Ende der Zinsbindung in der Regel noch nicht beglichen.  

Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung nötig. In der Regel melden sich die Kreditgeber vor dem Ablauf der Zinsbindung beim Kreditnehmer und möchten eine neue Zinsvereinbarung für die Restschuld treffen. Dann gilt es, sich zu entscheiden: Nehmen Sie das Angebot Ihrer Bank an oder sehen Sie sich nach einer Alternative um?

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung? 

Um eine Anschlussfinanzierung in Angriff zu nehmen, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder belassen Sie Ihr Darlehen bei der Bank, bei der Sie den Kredit einst aufgenommen haben, oder Sie wechseln den Kreditgeber und suchen sich für die Anschlussfinanzierung einen neuen Anbieter mit günstigeren Konditionen.  

Im ersten Fall wird der Kreditgeber spätestens bis vier Wochen vor Ablauf der Zinsbindung auf Sie zukommen und Ihnen eine neue Zinsvereinbarung für die Restschuld anbieten. Gehen Sie darauf ein, wird die Vereinbarung rechtsgültig. Im Bankwesen nennt sich dieser Fall Prolongation. Ein möglicher Nachteil für Sie: Sie unterschreiben die neue Vereinbarung, ohne zu wissen, ob der angebotene Zins für die Anschlussfinanzierung günstig ist.  

Im zweiten Fall entscheiden Sie sich auf der Grundlage eines Zinsvergleichs und aufgrund günstigerer Konditionen für einen anderen Kreditgeber. Dann nehmen Sie eine sogenannte Umschuldung Ihrer Baufinanzierung vor. Möchten Sie diesen Weg bei einer Anschlussfinanzierung gehen, ist es ratsam, schon etwa sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindung aktiv zu werden. So haben Sie noch keinen Zeitdruck und können sich in Ruhe nach einem passenden Angebot umsehen.  

Kommt es zu einer Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditgeber, informiert dieser Ihre bisherige Bank über die Ablösung des Darlehens am Ende der Zinsbindung. Der neue Kreditgeber überweist den noch offenen Darlehensbetrag an die alte Bank und übernimmt die noch bestehende Grundschuld. Hierfür fallen in der Regel Gebühren von 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags an. Diese geringen Gebühren sind jedoch die einzigen Kosten, die eine Umschuldung mit sich bringt. 

Mit welcher Zinslast ist zu rechnen?  

Seit Anfang  2022 steigen die Bauzinsen deutlich. Damit sind Immobilienkredite heute etwa viermal so teuer wie noch im Vorjahr. Aktuell (Ende 2022) liegen sie bei circa 3,5 bis 4 Prozent. Das bedeutet, dass Immobilieneigentümer für eine neu vereinbarte Anschlussfinanzierung in der Regel mit einer größeren Zinsbelastung als zuvor rechnen müssen. Es lohnt sich aber in jedem Fall, die angebotenen Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu prüfen und Angebote verschiedener Kreditgeber einzuholen. Mitunter erhalten Sie bei einem anderen Geldinstitut günstigere Konditionen als bei Ihrer bisherigen Bank.  

Wichtig zu wissen: Auch ein LBS-Bausparvertrag kann zur Anschlussfinanzierung genutzt werden. Der besondere Vorteil daran: Haben Sie einen Bausparvertrag abgeschlossen, profitieren Sie von besonders niedrigen Darlehenszinsen, die für die Zukunft festgeschrieben sind – auch bei steigendem Zinsniveau. So sind Sie auf der sicheren Seite und können optimal planen.  

Die clevere Lösung: Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag

Wie funktioniert ein herkömmlicher Bausparvertrag? In der Regel wird ein solcher Vertrag abgeschlossen, um Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung anzusparen. Zuerst zahlen Bausparer über einen vereinbarten Zeitraum Geld ein, in der Regel sind das 30 bis 40 Prozent  der vereinbarten Bausparsumme.. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kann der Bausparer das sogenannte Bauspardarlehen beantragen, das 60 bis 70 Prozent der Bausparsumme ausmacht. Die Gesamtsumme des Bausparvertrages kann dann für die Verwirklichung der eigenen Wohnträume genutzt werden.

Möchten Sie einen Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung einsetzen, entspricht dieses Vorgehen im Grunde dem einer Umschuldung. Das bedeutet, Ihr Restkredit bei der Bank wird nach Ablauf der Zinsbindung durch einen zuteilungsreifen Bausparvertrag abgelöst. Haben Sie noch keinen Bausparvertrag, ist eine Sofortfinanzierung der LBS eine Alternative. Im Anschluss beginnen Sie mit dem LBS-Bausparen und bezahlen zeitgleich lediglich die Zinsen für die Sofortfinanzierung.  

Wenn Sie diesen Schritt schon im Voraus planen möchten, empfiehlt es sich, einen Bausparvertrag bereits einige Jahre vor dem Ende der Zinsbindung abzuschließen. Dann beginnen Sie schon während der ersten Rückzahlphase Ihres Kredits mit dem Bausparen und können die Bausparsumme dann – nach dem Ablauf der Zinsbindung – zur Tilgung Ihres Restkredits einsetzen. 

Ihre Anschlussfinanzierung mit der Berliner Sparkasse und der LBS Haben Sie sich Ihren Wohntraum bereits erfüllt und zahlen nun einen Kredit ab, dessen Zinsbindung bald ausläuft? Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Planung der Anschlussfinanzierung und wählen Sie die Lösung, die am besten zu Ihren Lebensumständen passt. Soll es ein Bausparvertrag mit besonders günstigem Zinssatz sein? Wir beraten Sie gern – damit Sie auch mit Ihrer Anschlussfinanzierung die richtige Wahl treffen.