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Die Grunderwerbsteuer zählt zu den größten Posten unter den Kaufnebenkosten und sollte immer eingeplant werden.

Das müssen Sie über die Grunderwerbsteuer wissen

Sie träumen vom Eigenheim oder sehen sich bereits aktiv auf dem Immobilienmarkt um? Ob Sie ein bestehendes Haus oder ein Grundstück zum Bauen kaufen möchten – bei Ihrer Kostenkalkulation sollten Sie auch die Grunderwerbsteuer im Blick haben. Was es damit auf sich hat, und wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Grunderwerbsteuer – was ist das eigentlich?

Wer sich ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss in Deutschland eine Grunderwerbsteuer entrichten. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Die Grunderwerbsteuer ist prinzipiell vergleichbar mit der Mehrwert- oder Umsatzsteuer – diese sogenannten Verkehrssteuern fallen immer dann an, wenn eine Ware oder ein Produkt, in diesem Fall eine Immobilie, den Besitzer wechselt.

Wenn Sie sich also fragen, wie viel Haus Sie sich leisten können, sollten Sie nicht nur den reinen Kaufpreis Ihres Wunschobjektes im Blick haben, sondern auch die anfallenden Nebenkosten in Ihrer Kalkulation berücksichtigen.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

  • Notar- und Grundbuchkosten
  • ggf. Maklerprovision
  • ggf. Modernisierungskosten
  • Grunderwerbsteuer

Insgesamt können die zusätzlichen Kaufnebenkosten für ein Haus oder eine Wohnung rund 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises ausmachen. Ein nicht unbeträchtlicher Teil davon entfällt auf die Grunderwerbsteuer.

Wichtig: Verwechseln Sie nicht die Grunderwerbsteuer mit der ähnlich lautenden Grundsteuer. Während es sich bei Letzterer um eine jährlich zu entrichtende Steuer auf den Grundbesitz handelt, ist die Grunderwerbsteuer nur einmal fällig, nämlich in dem Moment, in dem Sie die Immobilie oder das Grundstück erwerben.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die einzelnen Bundesländer fest. Je nachdem, in welcher Ecke Deutschlands Sie bauen oder kaufen wollen, kann die Höhe des Steuersatzes sehr unterschiedlich ausfallen. Bis zum Jahr 2006 galt noch ein bundesweit einheitlicher Satz von 3,5 Prozent. Seitdem haben einige Bundesländer die Grunderwerbsteuer stetig erhöht. Daher werden immer wieder Forderungen nach einer erneuten einheitlichen Regelung laut.

Während der Steuersatz in Bayern und Sachsen nach wie vor bei 3,5 Prozent liegt, veranschlagen z. B. Nordrhein-Westfalen, Thüringen und Brandenburg inzwischen 6,5 Prozent. In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 6 Prozent. Die Steuer wird auf den Kaufpreis des Objekts erhoben, wie er im Kaufvertrag festgelegt ist. Wie hoch die Summe ist, die Sie letztlich zahlen müssen, lässt sich demnach recht einfach berechnen:

Kaufpreis x Steuersatz in Prozent = Höhe der Grunderwerbsteuer

Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?

Die meisten Käufer einer Immobilie kommen um die Grunderwerbsteuer nicht herum. Es gibt jedoch ein paar Sonderfälle, in denen die Steuer entfällt:

  • In dem eher unwahrscheinlichen Fall, dass der Kaufpreis für ein Grundstück unter der Freigrenze von 2.500 Euro liegt, müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen.
  • Wenn Sie ein Haus oder Grundstück von Ihren Ehe- oder eingetragenen Lebenspartnern sowie Eltern, Großeltern und Kindern kaufen, müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen. Diese Ausnahme gilt nicht für den Verkauf zwischen Geschwistern oder Transaktionen zwischen Familienmitgliedern, die nicht in „gerader Linie“ verwandt sind.
  • Die Grunderwerbsteuer entfällt auch dann, wenn es sich um eine Erbschaft oder Schenkung handelt. In diesem Fall müssen Sie aber eine Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zahlen.


Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?

In der Regel haben Immobilienkäufer kaum Möglichkeiten, sich gänzlich von der Grunderwerbsteuer zu befreien. Denn nur in den genannten Ausnahmefällen bleibt der Zugriff vom Finanzamt aus. Mit den passenden Spar-Tricks können Sie die Steuer allerdings erheblich reduzieren:

  • Bei Bestandimmobilien ist eine genaue Unterscheidung zwischen beweglichen und unbeweglichen Bestandteilen sinnvoll. Versteuert wird lediglich die Immobile an sich – nicht aber Zubehör, wie etwa Einbauküche, Markisen oder Schränke. Um die Steuer möglichst gering zu halten, sollten Sie deshalb im Kaufvertrag eine klare Trennung vornehmen.
  • Planen Sie ihr Haus selbst zu bauen, empfiehlt es sich, für den Grundstückskauf und die Bauleistung zwei verschiedene Verträge abschließen. Kaufen Sie zunächst nur das Grundstück, wird die Steuer lediglich auf den Grundstückspreis und nicht zusätzlich auf das später gebaute Haus erhoben. Das gilt jedoch nur, wenn die Verträge für Grundstückskauf und Hausbau unabhängig voneinander gelten und kein zeitlicher wie sachlicher Zusammenhang besteht. So sollten die genannten Verträge zum Beispiel nicht über dieselbe Firma abgeschlossen werden wie es z. B. beim schlüsselfertigem Kauf vom Bauträger üblich ist. Andernfalls wird der Kauf im Sinne eines einheitlichen Vertragswerks beurteilt und die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kauf- und Baupreis erhoben.
  • Haben Sie sich für eine Eigentumswohnung entschieden, erwerben Sie beim Kauf auch einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Mit einem entsprechenden Vermerk im Kaufvertrag kann die Steuerlast reduziert werden.
  • Wird die Eigentumswohnung nach dem Kauf vermietet, lässt sich die Grunderwerbssteuer im Rahmen der Steuererklärung absetzen. Dient die Immobilie nämlich als reine Kapitalanlage, kann die Grunderwerbssteuer als Kaufnebenkosten zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
  • Nutzen Sie Ihre Immobile gewerblich und erzielen Sie dadurch steuerpflichtige Einkünfte, haben Sie die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe abzusetzen.


Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nachdem Sie eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft haben, müssen Sie zeitnah die Grunderwerbsteuer entrichten. Üblicherweise läuft dieser Prozess folgendermaßen ab:

  1. Nach Abschluss des Kaufvertrages informiert Ihr Notar innerhalb von zwei Wochen das zuständige Finanzamt über den Kauf.
  2. Anschließend erhalten Sie vom Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung. Sie haben vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu begleichen.
  3. Anschließend erhalten Sie beziehungsweise Ihr Notar vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst mit diesem Dokument können Sie offiziell als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.


So ermitteln Sie die Erwerbsnebenkosten für Ihre Traumimmobilie

Da für die Grunderwerbsteuer Beträge anfallen, die nicht unerheblich zu Buche schlagen, ist es unerlässlich, dass Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung alle anfallenden Kaufnebenkosten möglichst genau berechnen. Mit dem Nebenkostenrechner der Berliner Sparkasse verschaffen Sie sich schnell und unkompliziert einen Überblick darüber, mit welchen Kosten Sie zusätzlich zum reinen Kaufpreis rechnen müssen. Mit einer guten Planung lassen sich etwaige Fallstricke frühzeitig aus der Welt räumen, sodass Sie Ihren Traum von der eigenen Immobilie seriös und sorgenfrei verwirklichen können.

Ihr nächster Schritt:

Weitere Informationen erhalten Sie im persönlichen Gespräch. Sie erreichen die Experten der LBS Nord unter 030/526 885 4798 oder nutzen Sie unsere Online-Terminanfrage.

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