Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Wie viel Sie brauchen und was zu beachten ist

Der Begriff Eigenkapital ist untrennbar mit dem Traum von Eigenheim verbunden. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, umso günstiger wird der Kredit und umso schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Wie viel Eigenkapital Sie einplanen sollten und wie Sie Ihr tatsächliches Vermögen berechnen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.  

Clevere Baufinanzierung: Warum Eigenkapital wichtig ist

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, kann in den seltensten Fällen den vollen Kaufpreis einfach aus der Tasche bezahlen. Ein Baukredit ist meist unverzichtbar. Die Konditionen dieses Kredits richten sich unter anderem nach dem Risiko für den Kapitalgeber. Einen entscheidenden Faktor bei der Berechnung stellt dabei das Eigenkapital dar. Je weniger Geld Sie in die Finanzierung einbringen, desto höher sind das Risiko für die Bank und die Zinsen. Und das bedeutet: Je höher das vorhandene Eigenkapital, umso günstiger wird der Baukredit.  

Doch ein hoher Eigenkapitalanteil führt nicht nur zu niedrigeren Kreditzinsen und spart damit Geld. Zudem erlaubt ein günstiger Zins von Anfang an höhere Tilgungsraten – Sie können den Kredit in kürzerer Zeit tilgen. Darüber hinaus reduziert ein Kauf mit Eigenkapital das Finanzierungsrisiko: Sollte der Kreditnehmer beispielsweise zahlungsunfähig werden und ein Verkauf der Immobilie ratsam sein, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass er schuldenfrei aus der Baufinanzierung kommt. Nicht zuletzt erhöht ein angemessener Eigenkapitalanteil die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank Ihnen das Immobiliendarlehen gewährt. 

So berechnen Sie Ihr Eigenkapital  

Ein verbreitetes Missverständnis ist, Eigenkapital auf den Kontostand und das Barvermögen zu reduzieren. Doch zum Eigenkapital zählt weit mehr, wie unsere Übersicht zeigt: 

• Barvermögen und Ersparnisse auf Konten 
• Sparkonten mit kurzfristiger Verfügbarkeit (etwa Tages- und Festgeldkonten)
• Bausparvertrag 
• Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds* 
• Lebensversicherungen* 
• bereits erworbene und schuldenfreie Grundstücke und Immobilien 
• Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen  

* sofern sie als liquide Mittel zur Verfügung stehen  

Darüberhinaus kann bei Neubauvorhaben auch die Eigenleistung – im Volksmund besser als Muskelhypothek bekannt – mit zum Eigenkapital gerechnet werden: Wenn Sie beim Bauvorhaben mit anpacken, erhöht sich Ihr Eigenkapital, da die Muskelhypothek die Baukosten senkt und damit einen Beitrag zur Finanzierung darstellt. Allerdings sollten Sie die Möglichkeiten der Muskelhypothek nicht überschätzen; als Eigenleistung erkennen Banken in der Regel zehn bis 15 Prozent der Gesamtbaukosten an. Je nach Art der Eigenleistung ist jedoch handwerkliches Know-how erforderlich und auch der Zeitaufwand sollte dabei nicht unterschätzt werden. 

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?  

Manche Banken stimmen auch einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu. Bei einer Vollfinanzierung entspricht die Darlehenssumme dem Immobilienpreis – gegebenenfalls sogar zuzüglich der Nebenkosten. Mindestvoraussetzung für die Gewährung eines solchen Baudarlehens ist mindestens ein sicheres hohes Einkommen. Zudem muss der Darlehensnehmer in einem Alter sein, das die Tilgung des Darlehens über die gesamte Kreditlaufzeit realistisch macht. In der Regel sollten Sie jedoch mindestens die Kauf- bzw. Baunebenkosten – in Höhe von etwa 15 Prozent des Kaufpreises – aus eigenen Mitteln bestreiten können.  

Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen zehn und 15 Prozent (Berlin) des Kaufpreises. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen sowie Grundbuch- und Notargebühren. In der Regel wird von einer Finanzierung ohne Eigenkapital abgeraten. Sie ist zum einen riskant, zum anderen teuer. Wir empfehlen, zuerst etwas Kapital anzusparen, bevor die Baufinanzierung in Angriff genommen wird. Dazu eignet sich zum Beispiel ein LBS-Bausparvertrag, denn damit sichern Sie sich ein zinsgünstiges Darlehen für die Zukunft.  

3 Tipps, wie Sie Ihr Eigenkapital erhöhen  

Zwar können Sie einen Baukredit ohne Eigenkapital bei der Sparkasse oder anderen Kreditinstituten bekommen, falls Sie sich in einer besonders guten finanziellen Situation befinden. Doch die meisten angehenden Immobilieneigentümer wählen den Weg einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Um das zu erleichtern, bieten sich Ihnen bestimmte Hebel, mit denen sie das eigene Kapital und damit die Chancen auf eine Immobilienfinanzierung erhöhen. Die folgenden drei Tipps helfen Ihnen dabei, Ihr Eigenkapital zu erhöhen:  

1. Staatliche Förderung durch Wohn-Riester nutzen

Beim Wohn-Riester erhalten Sie staatliche Förderung, um sich mit Ihrer eigenen Immobilie für das Alter abzusichern. Sie können das Förderprogramm nutzen, um Ihr Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung zu erhöhen.

2. Privatdarlehen oder Schenkungen einsetzen

Zu Ihrem Eigenkapital gehört auch Geld, das Sie über ein Privatdarlehen aus Ihrem Umfeld erhalten. Verwandte oder befreundete Geldgeber verlangen in der Regel keine oder nur geringe Zinsen, sodass Sie ohne große finanzielle Belastung zusätzliche Mittel als Eigenkapital einbringen können. Auch eine Schenkung, beispielsweise als vorgezogene Erbschaft durch einen Verwandten, hilft bei der Baufinanzierung.

3. Zinsbelastung durch Umschuldung senken

Womöglich ist der Baukredit, für den Sie Eigenkapital ansparen, nicht Ihre einzige Verbindlichkeit. Häufig bedienen angehende Immobilieneigentümer zusätzliche Darlehen für Autos, Waschmaschinen, Möbel oder andere Anschaffungen. Zusammengenommen fallen dabei schnell hohe Zinskosten an. Durch eine Umschuldung können Sie diese Belastung bündeln und senken. Das erleichtert Ihnen das Ansparen von Eigenkapital.  

Fazit: Mit Eigenkapital und Baufinanzierung den Traum vom Eigenheim erfüllen

Eigenkapital ist bei der Baufinanzierung nahezu ein Muss: Als Bauherr bzw. angehender Immobilieneigentümer erhalten Sie damit einen Kredit zu besseren Konditionen, haben das Haus oder die Wohnung schneller abbezahlt und gehen ein insgesamt deutlich geringeres Risiko ein. Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der Baukosten zuzüglich der Nebenkosten. So gelingt eine günstige und sichere Baufinanzierung und Sie können sich den Traum vom Eigenheim erfüllen!