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Baufinanzierung – warum Eigenkapital sinnvoll ist

Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Wie viel Sie brauchen und was zu beachten ist

Der Begriff „Eigenkapital“ ist untrennbar mit dem Traum von Eigenheim verbunden. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, umso günstiger wird der Kredit und umso schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Wie viel Eigenkapital Sie einplanen sollten und wie Sie Ihr tatsächliches Vermögen berechnen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Clevere Baufinanzierung: Warum Eigenkapital wichtig ist

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, kann in den seltensten Fällen den vollen Kaufpreis einfach aus der Tasche bezahlen. Ein Baukredit ist meist unverzichtbar. Die Konditionen dieses Kredites richten sich unter anderem nach dem Risiko für den Kapitalgeber. Einen entscheidenden Faktor bei der Berechnung stellt dabei das Eigenkapital dar. Je weniger Geld Sie in die Finanzierung einbringen, desto höher sind das Risiko für die Bank und die Zinsen. Und das bedeutet: Je höher das vorhandene Eigenkapital, umso günstiger wird der Baukredit.

Doch ein hoher Eigenkapitalanteil führt nicht nur zu niedrigeren Kreditzinsen und spart damit Geld. Zudem erlaubt ein günstiger Zins von Anfang an höhere Tilgungsraten – Sie können den Kredit in kürzerer Zeit tilgen. Darüber hinaus reduziert ein Kauf mit Eigenkapital das Finanzierungsrisiko: Sollte der Kreditnehmer z. B. zahlungsunfähig werden und ein Verkauf der Immobilie ratsam sein, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass er schuldenfrei aus der Baufinanzierung kommt. Nicht zuletzt erhöht ein angemessener Eigenkapitalanteil die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank Ihnen das Immobiliendarlehen gewährt.

Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Als Faustformel gilt ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme zuzüglich der Nebenkosten des Kaufs bzw. Neubaus. Das bedeutet: Wenn das gewünschte Haus insgesamt 300.000 Euro kostet, sollte das Eigenkapital mindestens 60.000 Euro zzgl. Nebenkosten (in Berlin rund 15 Prozent inklusive Maklercourtage) betragen.

Ein Beispiel zeigt, mit welchem Eigenvermögen der Traum vom eigenen Heim wahr wird:

  • Kaufpreis bzw. Kosten der gewünschten Immobilie bzw. des Bauvorhabens: 200.000 Euro
  • Eigenkapital (mindestens 20 Prozent): 40.000 Euro
  • Kauf- bzw. Baunebenkosten (durchschnittlich 15 Prozent des Immobilienwerts): 24.000 Euro
  • Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben: 10.000 Euro
  • Gesamtsumme eigene Mittel fürs Eigenheim:  74.000 Euro

So berechnen Sie Ihr Eigenkapital

Ein verbreitetes Missverständnis ist, Eigenkapital auf den Kontostand und das Barvermögen zu reduzieren. Doch zum Eigenkapital zählt weit mehr, wie unsere Übersicht zeigt:

  • Barvermögen und Ersparnisse auf Konten
  • Sparkonten mit kurzfristiger Verfügbarkeit (etwa Tages- und Festgeldkonten)
  • Bausparvertrag
  • Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds*
  • Lebensversicherungen*
  • bereits erworbene und schuldenfreie Grundstücke und Immobilien
  • Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen

* sofern sie als liquide Mittel zur Verfügung stehen

Darüber hinaus kann bei Neubauvorhaben auch die Eigenleistung – im Volksmund besser als Muskelhypothek  bekannt – mit zum Eigenkapital gerechnet werden: Wenn Sie beim Bauvorhaben mit anpacken, erhöht sich Ihr Eigenkapital, da die Muskelhypothek die Baukosten senkt und damit einen Beitrag zur Finanzierung darstellt. Allerdings sollten Sie die Möglichkeiten der Muskelhypothek nicht überschätzen; als Eigenleistung erkennen Banken in der Regel zehn bis 15 Prozent der Gesamtbaukosten an. Je nach Art der Eigenleistung ist jedoch handwerkliches Know-how erforderlich und auch der Zeitaufwand sollte dabei nicht unterschätzt werden.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Manche Banken stimmen auch einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu. Bei einer Vollfinanzierung entspricht die Darlehenssumme dem Immobilienpreis – gegebenenfalls sogar zuzüglich der Nebenkosten. Mindestvoraussetzung für die Gewährung eines solchen Baudarlehens ist ein (besser zwei) sicheres und hohes Einkommen. Zudem muss der Darlehensnehmer in einem Alter sein, das die Tilgung des Darlehens über die gesamte Kreditlaufzeit realistisch macht. In der Regel sollten Sie jedoch mindestens die Kauf- bzw. Baunebenkosten – in Höhe von etwa 15 Prozent des Kaufpreises – aus eigenen Mitteln bestreiten können.

Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen zehn und 15 Prozent (Berlin) des Kaufpreises. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen sowie Grundbuch- und Notargebühren. In der Regel wird von einer Finanzierung ohne Eigenkapital abgeraten. Sie ist zum einen riskant, zum anderen teuer. Wir empfehlen, zuerst etwas Kapital anzusparen, bevor die Baufinanzierung in Angriff genommen wird. Dazu eignet sich zum Beispiel ein LBS-Bausparvertrag, denn damit sichern Sie sich ein zinsgünstiges Darlehen für die Zukunft.

Fazit

Eigenkapital ist bei der Baufinanzierung ein Muss: Als Bauherr bzw. angehender Immobilien­eigentümer erhalten Sie damit einen Kredit zu besseren Konditionen, haben das Haus bzw. die Wohnung schneller abbezahlt und gehen ein insgesamt deutlich geringeres Risiko ein. Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten zuzüglich der Nebenkosten. So gelingt eine günstige und sichere Baufinanzierung!

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