Rechte und Pflichten beim Auszug: Das sollten Sie wissen

Zimmer ausräumen, Kartons packen und den Transport organisieren – ein Umzug ist viel Arbeit und mit einigem Organisationsaufwand verbunden. Unter anderem gilt es, einen Übergabetermin zwischen Vermieter und Mieter zu finden, um die Wohnung oder das Haus wieder ordnungsgemäß zu übergeben. Doch welche Rechte und Pflichten sind vor dem Auszug eigentlich auf beiden Seiten zu beachten? Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.

1. Wirksame Kündigung des Mietverhältnisses

Bevor es zum Auszug aus einer Mietimmobilie kommt, wird die Kündigung ausgesprochen. Beide Parteien, also Vermieter und Mieter, haben das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Laut § 586 Abs. 1 BGB muss die Kündigung schriftlich erfolgen. In den meisten Mietverträgen ist eine Klausel zur Kündigungsfrist enthalten. Diese beträgt in der Regel drei Monate. Zu beachten ist, dass das Kündigungsschreiben dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugestellt wird, damit dieser zur Kündigungsfrist dazu gezählt wird. Möchten Sie also die Mietimmobilie zum 31. Oktober kündigen, muss das Kündigungsschreiben dem Vermieter spätestens am 3. August zugegangen sein. Fällt jedoch beispielsweise der 1. August auf einen Sonntag, ist auch die Zustellung des Kündigungsschreibens am 4. August noch fristgerecht.

Bestehen außerordentliche Kündigungsgründe, kann eine Kündigung fristlos erfolgen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn zum Beispiel:

• von der Mietsache eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für den Mieter ausgeht, wie beispielsweise durch starken Schimmelbefall oder Schadstoffbelastung (LG Duisburg, Urteil vom 23.01.2001, Az: 13/23 S 359/00).
• die Mietsache schwerwiegende Mängel aufweist, die die Wohnqualität erheblich senken. Dies ist etwa bei unzumutbarer Raumtemperatur der Fall, die auf ständigen Heizungsausfällen im Winter beruht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.1998, Az: 24 U 194/96).
• eine starke Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft vorherrscht (LG Duisburg, Urteil vom 15.03.1988, Az: 7 S 252/87).
  

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos auflösen, kann er das zum Beispiel aus den folgenden Gründen tun:

• Der Mieter gefährdet die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht erheblich oder überlässt die Mietsache unbefugt einem Dritten (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Es besteht ein Zahlungsverzug und dadurch ein Mietrückstand. Nach § 243 Abs. 2 Nr. 3 BGB darf der Vermieter jedoch erst dann die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter mindestens zwei Monate hintereinander die Miete gar nicht oder nur teilweise gezahlt hat.
• Der Mieter begleicht wiederholt die Miete nicht pünktlich. Allerdings muss im Vorfeld wenigstens eine Abmahnung erfolgen (BGH, Az.: VIII ZR 364/04).
• Der Mieter nutzt die Mietsache gewerblich oder teilgewerblich, dies kann unter Umständen eine fristlose Kündigung rechtfertigen (LG Schwerin vom 04.08.1995, Az: 6 S 96/94).
  

Zudem darf der Vermieter die Wohnung nach § 573 BGB wegen Eigenbedarfs kündigen. Dies ist dann der Fall, wenn er die Mietsache für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes beanspruchen möchte. Die Kündigungsfrist berechnet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, während sich diese bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren auf sechs Monate verlängert. Bei mehr als acht Jahren muss der Mieter erst nach neun Monaten ausziehen.

Streitthema „Schönheitsreparaturen“ – diese Pflichten gelten beim Auszug

Geht es um das Thema Schönheitsreparaturen, kommt es zwischen Mieter und Vermieter häufig zu Diskrepanzen. Mietverträge enthalten meistens einen Absatz über Instandsetzung und Ausbesserung in der Mietimmobilie. Laut § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zu erhalten, in dem es sich zum Zeitpunkt des Einzugs befand. Dies betrifft etwa das Streichen der Innentüren, der Heizkörper oder der Fußböden. Vermieter übertragen in Mietverträgen diese Pflichten gerne an die Mieter. Viele solcher Klauseln wurden jedoch gesetzlich als unwirksam erachtet:

• Eine sogenannte „Endrenovierungsklausel“ tritt beispielsweise nicht in Kraft, wenn die Mietsache unrenoviert übergeben oder nur für eine kurze Zeit vermietet wurde.
• Festgelegte Schönheitsreparaturen, die in regelmäßigen, starren Zeitabständen erfolgen sollen, sind ebenfalls unwirksam.
• „Farbwahlklauseln“, die Schönheitsreparaturen wie das Streichen in hellen, neutralen Farben vorgeben, sind ungültig.
  

Achtung: Uneindeutige Klauseln wie „Die Wohnung muss in vertragsgemäßen Zustand übergeben werden“ oder „Die Wohnung muss wie laut Gesetzgebung vorgeschrieben übergeben werden“, gelten ebenfalls als nicht wirksam.

Besichtigungsrecht für Wohnungsbesichtigungen

Ist eine ordentliche Kündigung erfolgt, möchte der Vermieter die Mietimmobilie meist so rasch wie möglich weitervermieten. Das Hausrecht liegt jedoch bis zum Ende der Kündigungsfrist beim Mieter. Auf Vermieterseite gilt ein Besichtigungsrecht, welches erlaubt, Wohnungsbesichtigungen mit potenziellen Nachmietern zu organisieren. Zu den Pflichten des Vermieters gehört die Vorankündigung mit einer angemessenen Frist. Ohne Vorankündigung darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten. Verschafft sich der Vermieter ohne Wissen des Mieters mithilfe eines Zweitschlüssels Zugang zur Wohnung, verletzt er die Privatsphäre des Mieters. Zudem ist der Mieter nicht verpflichtet, Massenbesichtigungen oder mehrere Termine an einem Tag zu gewähren. Möchte der Vermieter Fotos von der Mietimmobilie machen, um diese auf Mietportalen zu veröffentlichen, darf das nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Mieters geschehen.

Wohnungsübergabe: Darauf sollten beide Parteien achten

Als eine der letzten Pflichten beim Auszug erfolgt die Wohnungsübergabe meist am letzten Tag der Kündigungsfrist. Denn § 546 Abs. 1 BGB legt fest, dass der Mieter die Mietsache nach dem Ende der Mietzeit übergeben muss. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten kommt, sollten beide Parteien folgende Punkte im Blick haben:

• Übergabeprotokoll: Ein von beiden Parteien unterschriebenes Protokoll vom Tag des Einzuges, auf dem der Zustand der Wohnung festgehalten wurde, stellt für beide Seiten beim Auszug eine wichtige Sicherheit dar. Beim Auszug werden die festgelegten Punkte des Übergangsprotokolls gemeinsam nochmals überprüft.
• Nachweise: Wurden im Laufe der Mietzeit freiwillige Schönheitsreparaturen auf Mieterseite durchgeführt, können bei der Wohnungsübergabe Belege für den Vermieter ausgewiesen werden. Laut § 555a Absatz 3 BGB ersetzt der Vermieter entstandene Kosten.
• Beweisfotos: Fotos eventueller Mängel, die erst kurz nach dem Einzug sichtbar wurden, sind bei der Wohnungsübergabe ein wichtiger Beweis, dass die Mängel nicht vom Mieter verursacht wurden.
• Zählerstände: Ein Foto der Zählerstände bei Auszug ist für den Mieter ein wichtiger Anhaltspunkt, wenn es später zur Nebenkostenabrechnung kommt.
• Mietkaution: Wurde eine Mietkaution für die Mietimmobilie hinterlegt und die Wohnung ordnungsgemäß übergeben, hat der Vermieter in der Regel drei bis sechs Monate Zeit, um die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Voraussetzung ist, dass der Mieter dem Vermieter keine Miet- oder Nebenkostenzahlungen mehr schuldig ist.
  

Rechte und Pflichten beim Auszug – was tun, wenn es zum Streitfall kommt?

Ein Auszug kann für beide Parteien nervenaufreibend sein – vor allem wenn es neben organisatorischen Belangen zu Streitigkeiten kommt. Dann empfiehlt es sich, einen Schlichter oder Mediator hinzuzuziehen. Viele Streitfälle lassen sich außergerichtlich und ohne hohen bürokratischen Aufwand regeln. Erkundigen Sie sich beim Amtsgericht oder Bezirksamt nach Schiedsstellen. Auch der Mieterverein vor Ort bietet Mitgliedern Hilfestellung an.