Immobilie vermieten: Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter im Überblick

Angesichts des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und der mangelnden Renditeaussichten bei klassischen Sparformen steigt das Interesse an Immobilien als Kapitalanlage. Wer Wohneigentum erwerben will, um es zu vermieten, muss allerdings wissen: Die Vermietung ist kein Selbstläufer und geht mit zahlreichen Verpflichtungen einher. Darüber hinaus entpuppt sich so manches, was Vermieter als „ihr gutes Recht“ betrachten, schnell als Trugschluss. Was ist erlaubt, wenn Sie eine Immobilie vermieten und wo stehen Sie als Vermieter in der Verantwortung? Wir stellen Ihnen die wichtigsten Rechte und Pflichten von Vermietern vor.

Mietvertrag aufsetzen: Bedingungen des Mietverhältnisses klar und rechtssicher definieren

Die Grundlage für ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern ist ein klares Regelwerk, in welchem die Rechte und Pflichten der einzelnen Parteien genau festgehalten werden. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, kommt dem Mietvertrag daher eine zentrale Rolle zu. Insbesondere bei Privatvermietungen werden häufig Standardverträge genutzt, die viele Aspekte entsprechend der aktuellen Rechtslage bereits berücksichtigen. Natürlich haben Sie die Möglichkeit, eigene Zusätze hinzuzufügen und Details schriftlich festzuhalten, die für Sie wichtig sind. Mit Blick auf die strengen Mieterschutzbestimmungen in Deutschland sind Sie allerdings nicht frei in der Gestaltung, etwa was die Höhe von Kautionen und Bürgschaften oder das generelle Verbot von Haustieren angeht. Deshalb ist wichtig, sich genau über Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter zu informieren, bevor Sie einen Mietvertrag aufsetzen.

Hinweis: Kommen Sie Ihren vertragsgemäßen Vermieterpflichten nicht nach, können Ihre Mietparteien gemäß § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) teils erhebliche Mietminderungen geltend machen,  etwa wenn die Heizung im Winter nicht funktioniert.

Ihre Pflichten als Vermieter – hier stehen Sie in der Verantwortung

Ob Instandhaltung, Verkehrssicherungspflicht oder Nebenkostenabrechnung: Für den Erhalt des Mietobjekts und ein geregeltes Mietverhältnis tragen Sie als Vermieter eine hohe Verantwortung. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Vermieterpflichten für Sie zusammengefasst:

1. Instandhaltungspflicht beachten

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, sind Sie als Vermieter auch zur Instandhaltung und Instandsetzung des Objekts verpflichtet. Damit verbunden ist die Vorgabe, die Mietsache nicht nur in einem fehlerfreien und ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben, sondern auch während der Dauer der Vermietung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Das bedeutet: Sie müssen für notwendige Reparaturen an Strom-, Gas- oder Wasserleitungen oder für den Austausch abgenutzter Fußböden oder Fliesen aufkommen. Lediglich bei Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von etwa 75 bis 100 Euro pro Reparatur können Sie die Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Voraussetzung hierfür ist, dass Einzel- und Höchstgrenzen im Mietvertrag festgehalten sind. Dabei gelten maximal acht Prozent der jährlichen Kaltmiete als angemessen.

2. Beseitigung von Schäden durch Baumängel

Zu den Pflichten des Vermieters gehört auch die Beseitigung von Schäden, die durch Baumängel hervorgerufen wurden. Vor allem die Kosten für die Beseitigung von Schimmel sind ein häufiges Streitthema. Ob Sie als Vermieter oder Ihre Mietparteien in der Leistungspflicht sind, richtet sich nach der Ursache der Schimmelbildung. Dabei gilt: Lässt sich die Schimmelbildung nicht auf ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter zurückführen, müssen Sie als Vermieter die Kosten für die Beseitigung tragen, selbst wenn Sie nachweisen können, dass keine baulichen Mängel oder Schäden in der Bausubstanz der Auslöser sind.

3. Verkehrssicherungspflicht jederzeit nachkommen

Sobald Sie eine Immobilie vermieten, sind Sie automatisch in der Verkehrssicherungspflicht. Als Vermieter müssen Sie gewährleisten, dass die Immobilie gefahrlos betreten und genutzt werden kann. Dementsprechend erstreckt sich die Verkehrssicherungspflicht nicht allein auf die Wohnung, sondern bezieht auch mitvermietete Räume wie den Keller, den Fahrstuhl und den Garten sowie die Zugänge und Zuwege ein. Neben der regelmäßigen Reinigung von Geh- und Fußwegen sowie dem Streuen bei Glätte fällt auch die Instandhaltung der Beleuchtung im Treppenhaus zur Verkehrssicherungspflicht.

Bitte beachten Sie: Im Winter gilt darüber hinaus eine Räum- und Streupflicht auf öffentlichen Gehwegen vor Ihrem Grundstück, der Sie als Eigentümer einer alleinstehenden Immobilie oder als Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (erfolgt in der Regel über den Verwalter) nachkommen müssen. 

4. Beheizbarkeit der Wohnung sicherstellen

Als Vermieter haben Sie zu gewährleisten, dass die Wohnung in der Heizperiode zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April auf eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius beheizt werden kann. Fällt beispielsweise die Heizung für einem Zeitraum von mehreren Tagen aus oder werden die Räume aus anderen Gründen nicht richtig warm, erhalten Ihre Mieter die Möglichkeit zur Mietminderung.

5. Betriebskostenabrechnung offenlegen

Leisten Ihre Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung, sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen und – aufgeschlüsselt nach einzelnen Betriebskosten – offenzulegen.

Gut zu wissen: Wenn Sie eine Immobilie vermieten, besteht zudem eine Rechenschaftspflicht im Hinblick auf die Höhe der umgelegten Betriebskosten. Zwar sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, stets das kostengünstigste Angebot zu wählen, etwa für die allgemeine Stromversorgung, müssen aber zum Beispiel Kostensteigerungen sachlich begründen und belegen können. 

6. Hausordnung bekannt geben

Zu Ihren Pflichten als Vermieter gehört auch die Bekanntgabe der Hausordnung gegenüber dem Mieter. Im Regelfall liegt die Hausordnung als Anlage dem Mietvertrag bei, sodass mit der Unterschrift auch die Kenntnisnahme durch den Mieter belegt ist.

Hinweis: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages, dürfen Sie keine neuen Regelungen ohne die Zustimmung Ihrer Mieter erlassen. 

7. Wohnungsgeberbestätigung rechtzeitig ausstellen

Seit November 2015 müssen Vermieter eine sogenannte Wohnungsgeberbescheinigung bzw. Vermieterbescheinigung ausstellen, welche die Mieter für die Anmeldung Ihres Wohnsitzes bei den Einwohnermeldeämtern benötigen. Für die Aushändigung der Bescheinigungen über den Ein- oder Auszug gilt eine Frist von zwei Wochen.

8. Pünktliche Rückzahlung der Kaution

Haben Sie bei der Vermietung Ihrer Immobilie eine Kautionszahlung vereinbart, so ist diese innerhalb eines Zeitraums von drei bis sechs Monaten zurückzuzahlen bzw. freizugeben. Dabei schließen Rückzahlungen auch die Zinsen ein, die sich über die Dauer des Mietverhältnisses auf dem Kautionskonto angesammelt haben. Die zulässige Höhe der Mietkaution ist dabei gemäß § 551 BGB auf maximal drei Monats-Kaltmieten begrenzt.

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Ihre Vermieterrechte im Überblick

Gerade bei den Vermieterrechten – etwa Kündigungen, Mieterhöhungen oder Besichtigungsrechten – herrschen oft Unklarheiten, die schnell zu handfesten Rechtsstreitigkeiten führen können. Je besser Sie über Ihre Rechte als Vermieter informiert sind, desto leichter können Sie auch unnötigen rechtlichen Auseinandersetzungen aus dem Weg gehen.

1. Vermieterrechte bei Mieterhöhungen

Als Vermieter steht Ihnen nach § 558 BGB das Recht zu, die Miete unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete und frühestens 15 Monate nach dem Einzug anzuheben. Die Ankündigung bedarf der Textform und muss gemäß § 558a BGB begründet werden, zum Beispiel mit dem Verweis auf den örtlichen Mietspiegel. 

2. Immobilie vermieten und Betriebskosten umlegen

Zu Ihren Vermieterrechten zählt ebenfalls die Möglichkeit, die Kosten für den Betrieb eines Hauses oder von Wohnungen auf die Mieter umzulegen, also zum Beispiel die Kosten für Wasser, Heizung oder die Müllentsorgung. Nicht unter diese Regelung fallen allerdings die Kosten, die Ihnen für die Verwaltung entstehen. Als Voraussetzung für die Umlage von Betriebskosten sind Sie verpflichtet, die Höhe der einzelnen Posten detailliert in der Betriebskostenabrechnung auszuweisen (siehe Pflichten).

3. Ihre Vermieterrechte bei der Kündigung des Mietverhältnisses

Nicht immer läuft alles nach Plan, wenn Sie eine Immobilie vermieten – sei es, dass sich Ihr Mieter nicht an die vertraglichen Vereinbarungen hält oder Sie durch äußere Umstände gezwungen sind, Ihr Wohneigentum wieder für sich selbst zu beanspruchen. Unter bestimmten Umständen haben Sie daher als Vermieter das Recht, das Mietverhältnis ordentlich oder fristlos kündigen. Zu einer fristlosen Kündigung sind Sie beispielsweise berechtigt, wenn Ihr Mieter mehrmalig mit seinen Mietzahlungen in Verzug ist oder den Mietgegenstand vorsätzlich beschädigt oder vernachlässigt hat.
Zu den häufigsten ordentlichen Kündigungen zählt die Kündigung wegen Eigenbedarf. Gemäß § 573 BGB haben Sie das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, um anschließend selbst in der Immobilie zu wohnen oder sie nahen Verwandten zur Nutzung zu überlassen. Zu den nahen Verwandten zählen laut der aktuellen Rechtsprechung:

• Eltern, Kinder und Geschwister
• Nichten, Neffen und Enkel
• getrenntlebende Ehepartner
• Schwiegereltern und Schwiegerkinder

Im Gegensatz zu einer fristlosen Kündigung orientiert sich die Kündigungsfrist bei ordentlichen Kündigungen an der Dauer des Mietverhältnisses. Beträgt dieses beispielsweise mehr als fünf Jahre, ergibt sich daraus eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Bei mehr als acht Jahren gilt sogar eine Frist von neun Monaten.

4. Vermieterrechte beim Immobilienverkauf

Auch wenn Sie eine Immobilie vermietet haben, steht Ihnen das Recht zu, diese Immobilie zu verkaufen. Der Haken an der Sache: Eine Verkaufsabsicht berechtigt Sie nicht dazu, Ihrem Mieter zu kündigen, um die Wohnung als leerstehend anzubieten. In diesem Fall greift die Regel „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Diese besagt, dass Sie die Immobilie mit Mieter anbieten müssen und der Käufer aller Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis übernimmt.
Für eine freie Übergabe haben Sie dennoch zwei Möglichkeiten. So besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht und kann die Wohnung selbst kaufen. Haben Sie sich bereits mit einem anderen Käufer auf einen Preis geeinigt, gilt dieser als maßgeblich. Alternativ können Sie Ihrem Mieter auch eine frei verhandelbare Auszugsprämie anbieten und ihn aus der vermieteten Immobilie „herauskaufen“, sofern dieser damit einverstanden ist.

5. Rechtssicher beim Streitthema „Schönheitsreparaturen“

Sobald Sie eine Immobilie vermieten, sind Sie als Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dazu zählen unter anderem das Tapezieren oder das Streichen der Fußböden, Innentüren und Heizkörper. Diese Renovierungspflicht dürfen Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf ihre Mieter abwälzen. Deshalb finden sich in den meisten Mietverträgen entsprechende Klauseln, in denen die Verantwortung für Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen wird. Aus Vermietersicht ist allerdings große Sorgfalt geboten: Viele dieser Formularklauseln gelten als unwirksam, sodass die Pflicht wieder auf den Vermieter zurückfällt:

• Die sogenannte „Endrenovierungsklausel“ ist beispielsweise unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben oder nur für einen kurzen Zeitraum vermietet wurde.
• Starre Renovierungsfristen, die konkret vorschreiben, wann in welchen Räumlichkeiten Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen, gelten ebenfalls als unwirksam.
• Gleiches gilt für die sogenannten „Farbwahlklauseln“, die etwa Schönheitsreparaturen in neutralen, hellen Farben vorschreiben, oder für Klauseln, die Vorgaben zur Ausführungsart machen.

Gut zu wissen:

Bereits im Jahr 2004 hat der Bundesgerichtshof die schlichte Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ als wirksame Klausel hervorgehoben. 

6. Vermieterrechte bei energetischen Sanierungen und Modernisierungen

Während reine Instandhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen keine Mieterhöhungen rechtfertigen, dürfen Vermieter die Kosten für energetische Sanierungen oder Modernisierungen wie neue Balkone in Teilen auf ihre Mieter umlegen. Maximal acht Prozent der Modernisierungskosten können pro Jahr auf die Miete umgelegt werden, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. 

7. Hausrecht für Mieter – Besichtigungsrecht nur bei konkreten Anlässen

Ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie Ihre Immobilie vermietet haben, greift das Hausrecht für den Mieter. Daraus folgt, dass Sie für das Betreten und Besichtigen Ihres vermieteten Wohneigentums einen konkreten Grund oder Anlass benötigen, etwa notwendige Reparaturen oder das Ablesen von Messwerten. Ihre Besichtigung müssen Sie mit einer angemessenen Frist vorab ankündigen. Auch bei Wohnungsbesichtigungen mit Nachmietern oder Kaufinteressenten besteht für Sie zwar ein Besichtigungsrecht; Dauer- und Massenbesichtigungen schiebt die Rechtsprechung allerdings einen Riegel vor. Mieter sind beispielsweise nicht verpflichtet, mehrere Besichtigungstermine an einem Tag zu ermöglichen.

8. Haltung von Haustieren darf nicht gänzlich untersagt werden

Häufigen Streit zwischen Mietern und Vermietern gibt es bei der Haustierhaltung in der Mietwohnung. Als Vermieter dürfen Sie Haustiere im Mietvertrag nicht generell verbieten. Für das Halten von Kleintieren, wie Fischen, Hamstern oder Wellensittichen, muss noch nicht einmal eine Erlaubnis eingeholt werden. Unwirksam ist ebenfalls ein pauschales Verbot der Hunde- und Katzenhaltung. Im Idealfall setzen Sie als Vermieter auf eine Klausel, die Ihnen eine Entscheidung im Einzelfall ermöglicht und damit auch die Befugnis einräumt, die Erlaubnis zu verweigern.