Nebenkosten: Was Vermieter und Mieter jetzt wissen müssen

Durch unterbrochene Lieferketten und sich verändernde Versorgungslagen steigen insbesondere die Gaspreise aktuell stark an. Diese Kosten werden auch bei Vermietern und Mietern von Wohnraum ankommen. Zusammen mit unserem Experten Torsten Gall, Regionalleiter der LBS Nord, geben wir Ihnen daher einen Überblick über die aktuelle Situation sowie praktische Maßnahmen, mit denen Sie steigende Nebenkosten abfedern können.  

Nebenkosten: Was bedeutet das überhaupt?  

Ob beim Heizen, Waschen oder Spülen – beim Benutzen einer Immobilie fallen laufend Nebenkosten an. Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter die Nebenkosten für den Gebrauch der Wohnung oder des Hauses zahlt. Dieses Recht ist in Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten. Darin ist die Rede von „Betriebskosten“ – mit diesem Begriff ist die Summe aller Nebenkosten gemeint. Im allgemeinen Sprachgebrauch hat sich allerdings der Begriff Nebenkosten durchgesetzt, den wir somit in diesem Artikel vorwiegend verwenden. Welche Kosten Vermieter genau auf den Mieter umlegen können, definiert die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören die Energieversorgung, die Grundsteuer der Immobilie, die Wasserversorgung und die nötigen Gebäudeversicherungen.  

Wenn vertraglich vereinbart wurde, dass der Mieter für die Nebenkosten aufkommt, muss der Vermieter jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Diese lässt seit Herbst 2022 bei einigen Mietern die Alarmglocken schrillen, wie auch unser Experte Torsten Gall weiß: „Die Nebenkosten sind ein Thema, das demnächst viele Menschen bewegen wird.“ Denn aufgrund der Energiekrise in Europa werden Vermieter mit häufig stark gestiegenen Kosten konfrontiert, die sie anteilig an ihre Mieter weitergeben. 

Die aktuelle Situation bei den Nebenkosten: Gaspreise belasten Haushalte  

„Die große Frage ist aktuell, wie sich die Gaspreise entwickeln. Die Strompreise werden ebenfalls steigen, aber im Verhältnis zum Gas nur marginal. Wir reden da von ein oder zwei Cent pro Kilowattstunde, was für die meisten Haushalte gut aushaltbar ist“, weiß Torsten Gall. „Die Herausforderung für die Mieter beim Thema Nebenkosten sind die Heizkosten: Auch die Preise für Pellets und Öl haben sich verdoppelt bis verdreifacht. Wenn die nächste jährliche Betriebskostenabrechnung oder -anpassung kommt, werden diese Menschen mit einer Nachzahlung und Anpassung der Vorauszahlung rechnen müssen.“  

Selbst die Experten sind sich jedoch aktuell noch nicht sicher, wie sich die Gaspreise in der nahen Zukunft entwickeln werden. Das hat sich zuletzt bei einem Gas-Lieferstopp Russlands gezeigt, als die Gaspreise entgegen den Erwartungen sogar etwas gesunken sind. Doch insbesondere kleinere Gasversorger leiden weiterhin unter der aktuellen Marktsituation. Daher müssen insbesondere Kunden, die ihren Versorger wechseln wollen, Vorsicht walten lassen: „Falls der Versorger in die Insolvenz geht, sind die gezahlten Abschläge für die Gasversorgung weg“, warnt unser Experte. „Diese Kunden kommen dann zunächst in die Grundversorgung des regionalen Gasanbieters. Dort gibt es keine Preisgarantie und es wird für die Kunden meistens teurer. Ein Wechsel zu einem Anbieter mit Preisgarantie ist schwierig, die ersten Versorger nehmen schon keine Neukunden mehr auf.“  

Bei den Verbrauchern ist das ganze Ausmaß der Preissteigerungen noch gar nicht angekommen. Vielmehr trifft es bei Verträgen mit Preisbindung vor allem die Versorger, die für die Differenz zu den vereinbarten Preisen aufkommen müssen. Da jedoch immer mehr Verträge mit Preisbindung auslaufen, müssen Kunden mit starken Teuerungen rechnen: „Wenn Verbraucher im Sommer mit der Erhöhung dran waren, haben sich ihre Abschläge meist ungefähr verdoppelt. Das kann durch Einsparungen noch etwas abgefedert werden. Bei Preiserhöhungen ab September 2022 müssen sie jedoch mit verdrei- bis vervierfachten Vorauszahlungen rechnen. Da wird in den kommenden Wochen noch eine große Dynamik entstehen, spätestens wenn die ersten Versorger für ein Einfamilienhaus einen Gasabschlag von mehreren hundert Euro im Monat fordern.“ 

Experten stellen bisher nur Vermutungen an, wie sich der Gaspreis künftig entwickeln wird. Dazu sagt Torsten Gall vorsichtig: „Ich glaube, dass sich die Situation bald etwas beruhigen wird. Wir werden aber kurzfristig nicht auf das Niveau zurückkommen, auf dem wir lange Zeit waren.“ Um die Belastungen für Verbraucher und Firmen zumindest teilweise abzufangen, hat aktuell eine Expertenkommission Vorschläge unterbreitet. Hier bleibt abzuwarten, welche Maßnahmen konkret beschlossen werden und was das für jeden Einzelnen bedeutet.  

Diese Maßnahmen können Nebenkosten reduzieren  

Wenn die Preise zunächst weiter steigen, wird es für viele Haushalte unerlässlich, Energie einzusparen. Daran ändert auch die geplante staatliche Unterstützung nichts. Wir haben daher die wichtigsten Maßnahmen und Tipps zusammengestellt, mit denen Sie Ihren Energieverbrauch im Alltag reduzieren können:  

• Stoßlüften statt gekippter Fenster: Durch Lüftungsintervalle von fünf bis zehn Minuten im Winter können Sie die Frischluftversorgung für ein gesundes Raumklima sicherstellen, ohne dass Sie bei gekipptem Fenster den ganzen Tag nach draußen heizen. In den Abendstunden bietet es sich darüber hinaus an, die Rollläden vor den Fenstern zu schließen, um die Wärme besser in der Wohnung zu halten. 
• Gehen Sie kontrolliert mit der Raumtemperatur um: Wenn Sie auch in der Wohnung einen warmen Pullover tragen, kann die Heizung gerade bei mildem Wetter auch mal ausbleiben. Am besten sollte die Temperatur jedoch nicht unter 16 °C fallen, da es dann schnell ungemütlich wird und kalte Luft Feuchtigkeit zudem schlechter aufnehmen kann. Dadurch steigt die Gefahr der Schimmelbildung. „Außerdem wird bei Temperaturen unter 16 °C mehr Energie gebraucht, um einen Raum später wieder aufzuheizen“, fügt Torsten Gall an. 
• Gastherme warten lassen: Immobilieneigentümer, die Kontrolle über die Gastherme haben, sollten diese warten lassen, empfiehlt Torsten Gall weiter. „Durch den sogenannten hydraulischen Abgleich kann sichergestellt werden, dass sich die Wärme im Heizkreislauf optimal bewegt.“ Dann werden alle Etagen und Räume gleichmäßig geheizt und mögliche Energieverluste bei der Wärmeversorgung vermieden.

Auch gestiegene Baukosten treiben Nebenkosten in die Höhe  

Neben der Gasversorgung fallen weitere Nebenkosten unter anderem für die Strom- und Wasserversorgung an. Diese Kosten bewegen sich aktuell zwar auf einem relativ stabilen Niveau. Die durch teurere Rohstoffe und den Handwerkermangel gestiegenen Baukosten für Immobilien wirken sich hingegen auch auf die Nebenkosten bestehender Objekte aus. Torsten Gall beobachtet in diesem Zusammenhang, dass sich insbesondere Gebäudebrand- und ähnliche Versicherungen verteuern. Dieser Zusammenhang lässt sich mit einem Beispiel veranschaulichen: „Bei einem großen Wasserschaden im Bad muss schnell der gesamte Boden freigelegt, getrocknet und neu aufgebaut werden. Nun sind aber die Preise für die Entsorgung von Baumaterial deutlich gestiegen und es fallen weitere Kosten für den Wiederaufbau an. Unter anderem sind die Baumaterialien selbst deutlich teurer geworden. Eine Rigipsplatte kostet heute zum Beispiel ungefähr doppelt so viel wie vor anderthalb Jahren. Das merken die Versicherer, die im Schadensfall 20-30 Prozent mehr zahlen und daher die Prämien für ihre Versicherten erhöhen müssen.“

Energetische Sanierungen können Nebenkosten reduzieren  

Dank seines besonderen Einblicks in die Immobilienbranche stellt Torsten Gall einen starken Anstieg bei der Nachfrage nach energetischen Sanierungen fest. „Immer mehr Leute interessieren sich für Dämmungen von Gebäuden, Heizungsanlagen mit Wärmepumpen und ähnliche Maßnahmen.“ Die Immobilieneigentümer möchten mit dieser Investition ihren Energieverbrauch reduzieren und dadurch sowohl Kosten sparen als auch die Umwelt schützen. Damit hat die aktuelle Krisensituation vielleicht sogar einen kleinen positiven Nebeneffekt. Nichtsdestotrotz gilt es für Immobilieneigentümer, Vermieter und Mieter, alle Sparmaßnahmen wahrzunehmen und die Belastung durch die gestiegenen Nebenkosten dadurch ein Stück weit abzufangen.

Tipp: Für energetische Sanierungen gibt es Fördermittel vom Staat. Zum Beispiel die zinsgünstigen Kredite der KfW-Förderbank oder auch die Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Oftmals amortisieren sich solche Maßnahmen durch die eingesparten Energiekosten bereits nach wenigen Jahren.