Von Grund auf neu: Was Immobilieneigentümer wegen der neuen Grundsteuer jetzt tun müssen 

Zum 1. Januar 2025 ändert sich die grundsteuerliche Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Dann tritt nämlich das neue Grundsteuer-Reformgesetz in Kraft. Die Neuregelung der Grundsteuer mit dem Kürzel GrStRefG wurde bereits 2019 beschlossen und gilt ab 1.1.2025 für alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz in Deutschland. Sämtliche Wohn- und Gewerbe- sowie land- und forstwirtschaftlichen Flächen in der Republik werden steuerlich neu bewertet.  

Das dann wertabhängige Berechnungsmodell bezieht künftig in den meisten Bundesländern die Grundstückslage ein. Es modernisiert die bisherige Berechnungsgrundlage, die auf in die Jahre gekommenen Informationen – teilweise aus dem Jahr 1935 – beruht. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherige Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert für verfassungswidrig erklärt. Was nach einer einfachen Reform klingt, ist in der Praxis allerdings eine Mammutaufgabe. Laut Finanzpolitikern handelt es sich sogar um das „größte Projekt der Steuerverwaltung seit Jahrzehnten“. Der Fiskus muss die Steuer für 36 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke neu kalkulieren.  

Klar, dass das Teamarbeit erfordert. Und so sind alle Grundstückseigentümer dazu angehalten, die Neuberechnung tatkräftig zu unterstützen. Bis zum 31. Januar 2023 haben sie Zeit, Angaben zu ihrem Objekt beim Finanzamt über eine zusätzliche Steuererklärung einzureichen. Wer keine Erklärung abgibt, muss mit einem Bußgeld rechnen. 

Grundsteuer neu berechnen: Wie sich Grundstückseigentümer jetzt erklären können  

Am 1. Juli 2022 ist der Startschuss für die Ermittlung der sogenannten Grundsteuerwerte gefallen. Diese bilden die Bemessungsgrundlage für die künftige Grundsteuer. Jeder Eigentümer muss dazu detaillierte Angaben zu seinem Grundbesitz bzw. seiner Immobilie ans Finanzamt schicken. Wer mehr als ein Objekt besitzt, muss für jedes Grundstück/jede Immobilie eine gesonderte Erklärung einreichen.  

Die Erklärung erfolgt im Regelfall über die Online-Steuerplattform ELSTER. Die Angaben in Papierform einzureichen ist hingegen nur in Ausnahmefällen erlaubt.  

Deshalb gilt: Lieber rechtzeitig als zu spät bei ELSTER anmelden. Der Registrierungsprozess mit postalischer Verifikation nimmt um die zwei Wochen in Anspruch. Erst danach können Eigentümer ihre Erklärung zur Grundsteuer einreichen. Das haben zahlreiche Bundesbürgerinnen und -bürger übrigens bereits getan: Mit ihrem Pflichtbewusstsein haben sie die Steuerplattform sogar regelrecht in die Knie gezwungen. Der Andrang war so groß, dass ELSTER teilweise nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr verfügbar war. 

Die Elster-Alternative für die neue Grundsteuer  

Mittlerweile geht bei ELSTER zwar alles wieder seinen gewohnten Gang, wer sich dennoch nicht registrieren will, kann eine Alternative nutzen: die sogenannte Grundsteuererklärung für Privateigentum. Dieser Online-Service des Bundesministeriums für Finanzen ermöglicht es Privatpersonen, ihre Grundsteuererklärung schnell und einfach online einzureichen. Zugänglich ist der Service allerdings nur für Eigentümer mit einfachen Eigentumsverhältnissen. Dabei handelt es sich um das Eigentum von … 

• einem Ein- oder Zweifamilienhaus, 
• einer Eigentumswohnung 
• oder Bauland.  

Gewerbeflächen, Erbengemeinschaften und steuerliche Sonderfälle werden nicht berücksichtigt. Das Angebot gilt zudem nicht in Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern. Wie bei der ELSTER-Registrierung sollten sich Eigentümer rechtzeitig um die Anmeldung kümmern: Der Registrierungsprozess nimmt ebenfalls um die zwei Wochen in Anspruch. 

Neue Grundsteuer: Auf dieser Grundlage wird gerechnet  

Um die Ermittlung der neuen Grundsteuer möglichst einfach und einheitlich zu regeln, hat die Bundesregierung das sogenannte „Bundesmodell“ vorgeschlagen. Diese neue Berechnungsgrundlage versucht die Werte von Grundstücken und Gebäuden möglichst exakt abzubilden. Auf Grundlage dieser von den Finanzämtern festgestellten Werte erheben die Städte und Gemeinden dann am 1.1.2025 die neue Grundsteuer. Bis dahin ist die Grundsteuer wie gewohnt aufgrund der bisherigen Rechtslage zu zahlen.  

Um die Werte zu ermitteln, werden zahlreiche Daten benötigt, die Eigentümer im Rahmen ihrer Grundsteuererklärung angeben müssen. Wer sich optimal vorbereiten will, trägt die Informationen frühzeitig zusammen. Folgende Angaben werden unter anderem benötigt:  

• Grundstückfläche und Wohnfläche 
• Steuernummer bzw. Aktenzeichen des Grundstücks 
• Grundbuchblattnummer 
• Flurstücknummer 
• Gemarkung 
• Bodenrichtwert 
• Baujahr des Gebäudes 
• Anzahl der Garagenstellplätze 
• Miteigentumsanteil am Grundstück (bei Eigentumswohnungen)  

Wo die Angaben für die Grundsteuererklärung zu finden sind  

Von einigen dieser für Privatpersonen eher ungebräuchlichen Kennwerte lesen Eigentümer oft zum ersten Mal – oder zum zweiten Mal, wenn sie die Unterlagen zu ihrer Immobilie beim Bau oder Kauf aufmerksam begutachtet hatten. In jedem Fall ist es aber kein Hexenwerk, die erforderlichen Daten zusammenzutragen. Die Steuernummer steht beispielsweise auf den Schreiben des Finanzamts. Angaben zur Größe der Wohnfläche lassen sich dem Kaufvertrag entnehmen. Falls diese Daten aufgrund des Alters einer Immobilie fehlen, müssen die Eigentümer das Gebäude neu vermessen (lassen). Grundbuchauszüge geben Informationen zu Flurstück, Gemarkung und Grundbuchblatt. Ein aktueller Auszug kann beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden. Andere Angaben, etwa zum Bodenrichtwert, stehen in Online-Portalen – für Grundstücke in der Hauptstadt beispielsweise auf BORIS Berlin.  

Hilfreiche Links und Tipps 

• Übersicht über alle Informationsportale in den jeweiligen Bundesländern 
• Formulare für die Grundsteuererklärung im Bundesmodell via ELSTER 
• Formulare für die Grundsteuererklärung für Privateigentum (nach erfolgreicher Registrierung im Formularbereich zugänglich) 

Neue Grundsteuer berechnen – Berlin und Brandenburg setzen auf das Bundesmodell  

Das Grundsteuer-Reformgesetz enthält eine sogenannte Öffnungsklausel. Diese erlaubt es den Bundesländern, eine eigene Berechnungsgrundlage für die Grundstückswerte heranzuziehen. Unter anderem nutzen Hamburg, Niedersachsen und Hessen diese Möglichkeit. Daraus folgen für dortige Eigentümer andere Anforderungen daran, welche Angaben sie bei der Grundsteuererklärung machen müssen. Berlin und Brandenburg hingegen setzen auf das „Bundesmodell“.  

Das „Bundesmodell“ der reformierten Grundsteuer gilt als sozial gerechter, weil es die Lage des Hauses oder der Wohnung berücksichtigt. Damit fließen beispielsweise die teils deutlichen Unterschiede von Stadt- und Landlagen in die Bewertung ein. Außerdem gehen Politiker davon aus, dass das „Bundesmodell“ alle durch das Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingeschätzten Aspekte reformiert und daher verfassungskonform ist. 

Neue Grundsteuer: Wird jetzt alles teurer?  

Wir erleben es derzeit mit den Strom- und Gaspreisen. Kein Wunder, dass sich viele Eigentümer ebenfalls fragen, ob sie wegen ihrem Grundbesitz nun auch tiefer in die Tasche greifen müssen. Doch tatsächlich sieht die Grundsteuerreform nicht vor, dass die Kommunen mehr Steuereinahmen generieren. Die Reform soll „aufkommensneutral“ bleiben. Das bedeutet, dass die Steuerlast für alle Immobilieneigentümer zusammengerechnet nicht steigen soll. Die Reform soll aber für mehr Transparenz und Gerechtigkeit sorgen: Für Grundstücke mit gleicher Lage und Größe soll auch die gleiche Grundsteuer veranschlagt werden.  

Was das für jeden Eigentümer im Einzelfall bedeutet, ist allerdings nicht abzusehen. Es ist davon auszugehen, dass Eigentümer von Grundstücken in aufstrebenden und beliebten Lagen mehr zahlen müssen. Eine steuerliche Entlastung dürfte es hingegen für Eigentümer in Randlagen und ländlichen Regionen geben. Weiterhin können die Kommunen über Hebesätze individuell entscheiden, wie sie die Besteuerung schlussendlich ausgestalten. Das Berliner Abgeordnetenhaus wird den ab 2025 gültigen Hebesatz im Laufe des Jahres 2024 festlegen, ähnlich wird es das Land Brandenburg handhaben. Für Eigentümer gilt in jedem Fall, die Erklärung rechtzeitig abzugeben, die Dokumente sorgfältig auszufüllen, abzuwarten und Daumen zu drücken. Für Vermieter, die bald mehr Grundsteuer zahlen müssen, gibt es übrigens eine gute Nachricht: Die neue Grundsteuer ist umlagefähig und lässt sich auf die Mieter umlegen.