Welche rechtlichen Aspekte sind beim Immobilienkauf zu beachten?

Eine eigene Immobilie ist für viele Menschen ein Traum. Sie haben Ihr Budget bereits abgesteckt, sich nach gründlicher Prüfung für ein Objekt entschieden und mit dem Verkäufer geeinigt? Das ist gut! Auf dem Weg von der Kaufverhandlung bis zum Einzug gilt es allerdings noch einige Hürden zu meistern. Welche das sind und wie der Ablauf beim Immobilienkauf im Detail aussieht, erfahren Sie in unserer Checkliste.

Grundbuchauszug prüfen

Im Rahmen der Vorbereitung eines Immobilienkaufes benötigt der Käufer auch einen aktuellen Grundbuchauszug. Anhand dessen können Sie prüfen, ob Hypotheken, Erbbaurechte, Baulasten oder andere Nießbräuche existieren:

• Besteht eine Hypothek auf die Immobilie, darf der Verkäufer diese nicht ohne Zustimmung des Gläubigers verkaufen.
• Hat ein Dritter ein Erbbaurecht, ist er zwar nicht der Eigentümer, darf aber auf einem festgelegten Bereich der Immobilie ein Gebäude errichten.
• Bei Baulasten handelt es sich um Verpflichtungen gegenüber einer Behörde. Beinhaltet sind zudem Handlungen, die ein Immobilieneigentümer an seiner Immobilie zu unterlassen, zu dulden oder durchzuführen hat.
• Nießbräuche: Nießbräuche sind Grunddienstbarkeiten, die Dritte dazu berechtigen, die Immobilie in einer bestimmten Form (Wohnrecht, Wegerecht) mitzunutzen.

Jeder kann bei berechtigtem Interesse Einsicht in das Grundbuch nehmen. Grundbuchämter sind im zuständigen Amtsgericht beheimatet. Einsichtnahmen erfolgen i. d. R. über den Makler, den Verkäufer bzw. im Rahmen des Finanzierungsantrags über die finanzierende Bank.

Reservierungsvereinbarung oder Vorvertrag schließen

Nehmen wir an, Sie haben sich für eine Immobilie entschieden, aber noch keine Finanzierungszusage. In dem Fall schließen Sie mit dem Verkäufer oder Makler einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung ab:

Reservierungsvereinbarung: Hierbei handelt es sich ausschließlich um die Zusicherung des Verkäufers oder Maklers, für einen vereinbarten Zeitraum die Immobilie keinen weiteren Interessenten anzubieten.

Vorvertrag: Der Vorvertrag verpflichtet beide Seiten zum Abschluss eines Kaufvertrages. Es sind schon die wesentlichen Punkte des Kaufvertrages enthalten. Inbegriffen ist zudem eine Klausel über die Schadensersatzansprüche für den Fall, dass eine Partei vom Kaufvertrag zurücktritt. Der Vorvertrag sollte notariell beglaubigt werden, wenn er rechtlich bindend sein soll.

Finanzierung abschließen

Der nächste Punkt im Ablauf des Immobilienkaufs: die Finanzierung. Diese können Sie bei einem ungebundenen Finanzvermittler oder bei der Bank Ihres Vertrauens beantragen Mit der Berliner Sparkasse und ihrer Verbundpartnerin, der LBS NordWest, stehen Ihnen faire und kompetente Partner zur Seite. Gemeinsam mit Ihnen erstellen die Immobilien-Experten solide Finanzierungskonzepte – auch unter Berücksichtigung öffentlicher Fördermittel. Für die Finanzierung benötigt die Bank Informationen und Unterlagen zur persönlichen Situation sowie zur Immobilie, unter anderem Gehaltsnachweise, eine Schufa-Auskunft, das Exposé, ein Grundbuchauszug und einiges mehr.
 

Kaufvertrag abschließen und notariell beglaubigen lassen

Steht die Finanzierung, können Sie nun den rechtlich bindenden Kaufvertrag mit dem Verkäufer schließen. Das Aufsetzen des Kaufvertrages übernimmt ein Notar. Die Notargebühren beim Kauf einer Immobilie orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Rechnen Sie mit 1,5 Prozent bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises.

In der Regel bestimmt der Käufer den Notar. Dieser nimmt eine neutrale Position zwischen den Parteien ein und lässt Ihnen sowie dem Verkäufer einen Vertragsentwurf zur Prüfung zukommen. Gibt es keinen Änderungsbedarf, treffen Sie sich mit dem Verkäufer und Notar zur Beglaubigung. Nach dem Termin lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Die Immobilie kann so an keinen Dritten mehr verkauft werden.  

Kaufpreis, Grunderwerbssteuer und Notarkosten bezahlen

Der letzte Punkt im Ablauf eines Immobilienkaufs: Sie zahlen den Kaufpreis z. B. auf ein Notaranderkonto – das gibt mehr Sicherheit für beide Parteien. Und Sie erhalten vom Finanzamt den Grunderwerbssteuerbescheid. Nachdem dieser sowie die Grundbuchgebühren und die Notarkosten beglichen wurden, erfolgt die Überschreibung des Eigentums. Haben Sie einen Makler eingebunden, fällt noch die Maklercourtage an – diese wird seit Dezember 2020 – i. d. R. je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer gezahlt. Abschließend erhalten Sie vom Amtsgericht die Bestätigung über die Eintragung ins Grundbuch. Nun ist der Immobilienkauf abgeschlossen – und Sie sind rechtmäßiger Eigentümer Ihrer Traumimmobilie!