Neu in der Eigentümergemeinschaft? Wissenswertes zur WEG und ihren Besonderheiten

Ob Eigentumswohnung oder Reihenhaus: Wer den Kauf von Wohneigentum in einer Wohnanlage plant, für den wird früher oder später auch die Eigentümergemeinschaft zu einer wichtigen Institution. Welche Regeln gelten in einer Eigentümergemeinschaft? Worauf müssen Sie als Immobilieneigentümer achten und wie können Sie sich bei Entscheidungen rund um Haus und Hof aktiv einbringen? Teilungserklärung, Sondereigentum, Eigentümerversammlung, Jahreswirtschaftsplan – in unserem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Fragen zur Eigentümergemeinschaft und machen Sie mit den zentralen Begrifflichkeiten vertraut.

Was kennzeichnet eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft wird juristisch als „Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ bezeichnet. Ebenfalls gebräuchlich ist der Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz: WEG. Als Miteigentümer in einer solchen Wohneigentumsanlage treten Sie nach dem Immobilienkauf automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Ihr Miteigentumsanteil ergibt sich dabei aus der Größe Ihres Wohneigentums im Verhältnis zum gesamten Objekt.

Wenn es etwa um die Instandhaltung der Fassade oder des Daches geht, können Sie somit nicht allein entscheiden, da alle Belange, die die Gesamtimmobilie beziehungsweise das festgelegte Gemeinschaftseigentum betreffen, innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu regeln sind.

Wie ist die Eigentümergemeinschaft gesetzlich verankert?

Das Wohneigentumsgesetz bildet die Grundlage für die Eigentümergemeinschaft. Festgehalten sind dort unter anderem die Regelungen zu den Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft sowie Bestimmungen zur Aufteilung der Immobilie in Gemeinschafts- und Sondereigentum. Darüber hinaus enthält das Wohneigentumsgesetz weitere Vorschriften und Regelungen zur Verwaltung der Immobilie, der Eigentümerversammlung oder zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats.

Was regelt die Teilungserklärung?

Eine Wohneigentümergemeinschaft wird in den meisten Fällen durch eine notariell beurkundete Teilungserklärung begründet (§ 8 Wohneigentumsgesetz). Bei der Splittung einer Immobilie in Teileigentum muss diese ausgearbeitet und im Grundbuch vermerkt werden. Für Wohneigentümer ist sie rechtlich bindend. In der Teilungserklärung finden Sie zum Beispiel genaue Regelungen zur Verteilung des Eigentums an der Gesamtimmobilie und dem Grundstück – also was jeweils zum alleinigen Eigentum (Sondereigentum) und zum Gemeinschaftseigentum gehört. In der Regel enthält die Teilungserklärung:

• einen Aufteilungsplan, der die Größe und Lage der einzelnen Gebäudeteile sowie ihre Aufteilung auf die Eigentümer aufzeigt,
• eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die die bauliche Trennung der Gebäudeteile, zum Beispiel der Eigentumswohnung von anderen Wohnungen und Räumen, bescheinigt, und vielfach auch
• eine Gemeinschaftsordnung, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz alle Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt.

Was beinhaltet die Gemeinschaftsordnung?

Neben der Teilungserklärung spielt auch die Gemeinschaftsordnung (GemO) eine zentrale Rolle für das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung wird im Rahmen  der Eigentümerversammlung festgelegt und kann im Gegensatz zur Teilungserklärung jederzeit verändert werden. Dies setzt allerdings die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Bei der Gemeinschaftsordnung besteht zudem die Möglichkeit, sie um eine Hausordnung zu ergänzen. Diese regelt den Umgang unter den Wohnungsbesitzern. Folgende Regelungen und Vorschriften sind unter anderem Bestandteil der Gemeinschaftsordnung:

• Nutzung der Wohnanlage, Gebrauch des Sondereigentums und Festlegung der Sondernutzungsrechte
• Verteilung der Stimmrechte, Kosten und Lasten
• Instandhaltung und -setzung des Wohngebäudes sowie bauliche Änderungen
• Beauftragung oder Neubestellung eines Verwalters
• Versicherungen für die Eigentümergemeinschaft
• gewerbliche Tätigkeiten in der Wohnanlage
• Nutzung von Gartenflächen, Spielplätzen und Freizeitanlagen
• Tierhaltung und Hausmusik
  

Wichtig: Die Gemeinschaftsordnung kann von den Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes abweichen. Liegt keine individuelle Regelung vor, gelten die allgemeinen gesetzlichen Regelungen.

Was sind die Unterschiede zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Teileigentum und Sondernutzungsrechten?

Wohnungseigentum und Teileigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Der Unterschied liegt also bei der Zweckbestimmung. Grundsätzlich handelt es sich beim Sondereigentum um Ihr alleiniges Eigentum.

Zum Wohnungseigentum zählen zunächst alle Räume innerhalb der eigenen Wohnung sowie laut Wohnungseigentumsgesetz „die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können. Dazu zählen beispielsweise Boden- und Wandbeläge, Einbauküchen, sanitäre Einrichtungen oder die Innentüren – nicht aber Fenster, Garten und Terrassen, die Heizungsanlage oder die Wohnungstür.

Wichtig: Durch Veränderungen am Sondereigentum dürfen das Gemeinschaftseigentum sowie ein auf Sondereigentum beruhendes Recht der anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Zum sogenannten Teileigentum gehören neben Garagen- und Kellerräumen auch gewerblich oder freiberuflich genutzte Büroräume, Praxen oder auch Gaststätten.

Gemeinschaftseigentum

Zusätzlich gibt es das gemeinschaftliche Eigentum. Alles, was nicht Sondereigentum (Wohnungseigentum, Teileigentum) ist, ist Gemeinschaftseigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer.

Das Gemeinschaftseigentum darf dementsprechend von allen Miteigentümern genutzt werden. Zum Gemeinschaftseigentum zählen etwa die Fassade, das Treppenhaus, Aufzüge, Dächer, Heizungsanlagen, alle tragenden Wände im Gesamtgebäude, aber auch Privatstraßen und -wege, Grünanlagen oder Spielplätze. Im Gegensatz zum Sondereigentum, für das der jeweilige Eigentümer die alleinigen Kosten trägt, werden die Kosten für das Gemeinschaftseigentum entsprechend den Miteigentumsanteilen auf alle Parteien der Eigentümergemeinschaft umgelegt.

Sondernutzungsrechte

Für bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums können Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Ein typisches Beispiel sind Gartenflächen, über die Sie als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung direkten Zugang haben. Diese Flächen dürfen Sie zwar allein nutzen. Dennoch verbleiben sie im gemeinschaftlichen Eigentum, sodass Sie etwa bauliche Veränderungen nur in einem eingeschränkten Umfang vornehmen dürfen.

Welche Funktion hat die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung stellt das zentrale Gremium der Eigentümergemeinschaft dar. Sie ist mindestens einmal im Jahr abzuhalten und kann bei Bedarf auch öfter vom Verwalter einberufen werden. Die Eigentümerversammlung trifft alle wichtigen Entscheidungen, die mit der Instandhaltung, der Modernisierung oder der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und dessen Verwaltung zu tun haben. Die Themen der Tagesordnung, zu denen rechtswirksame Beschlüsse getroffen werden können, sind je nach Eigentümergemeinschaft sehr individuell. Ein wesentlicher Punkt dreht sich üblicherweise um die Jahresabrechnung sowie den Beschluss des Jahreswirtschaftsplans, in dem die Höhe des Hausgeldes zur Begleichung der Gemeinschaftskosten für das folgende Jahr festgelegt wird. Zu den weiteren typischen Themen, über welche die Eigentümerversammlung entscheidet, gehören unter anderem:

• die Bestellung oder Abberufung des Verwalters,
• die Wahl eines Verwaltungsbeirats,
• Beschlüsse zu baulichen Veränderungen,
• die Nutzung von Gemeinschaftseigentum oder
• die Festlegung der Höhe von Rücklagen.
  

Gut zu wissen: Nach der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Reform des Wohneigentumsgesetzes ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Mehr zu den Änderungen erfahren Sie in unserer nächsten Ausgabe.

Eine Regelung und Abänderung der Stimmrechte in der Eigentümerversammlung erfolgt üblicherweise durch eine Anpassung der Gemeinschaftsverordnung. Welche Mehrheiten für einen Beschluss benötigt werden, richtet sich nach dem konkreten Fall. Für die Festlegung der Betriebskosten oder von Sanierungsmaßnahmen reicht beispielsweise eine einfache Mehrheit, während größere bauliche Maßnahmen, die die Eigenart der Wohnanlage auf Dauer verändern, einstimmig beschlossen werden müssen.

Was sind die Aufgaben der Hausverwaltung?

Es muss gemäß § 20 Wohneigentumsgesetz jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen. Seit 2007 dürfen Eigentümergemeinschaften sich nach dem Willen des Gesetzgebers auch selbst verwalten. In den meisten Fällen wird aber nach wie vor eine externe Hausverwaltung damit beauftragt, sich kostenpflichtig um die organisatorischen und sonstigen Aufgaben sowie die laufenden Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft zu kümmern. Dazu zählen zum Beispiel:

• die Einberufung von Eigentümerversammlungen,
• die Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft,
• der Hausmeisterservice und die Beauftragung von Handwerkern für notwendige Reparaturen,
• die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die Abrechnung des Hausgelds,
• die Vertretung der Wohneigentümergemeinschaft gegenüber Dritten,
• die Abwicklung von anfallenden Versicherungsschäden und
• die Begleichung von Rechnungen sowie die Rechnungsprüfung.
  

Hinweis: Die Bestellung eines Hausverwalters ist gesetzlich auf maximal fünf Jahre begrenzt. Anschließend kann die Eigentümergemeinschaft den Vertrag flexibel um maximal fünf weitere Jahre verlängern oder einen neuen Verwalter beauftragen.

Was sind Ihre Aufgaben als Verwaltungsbeirat?

Sie möchten aktiv in der Eigentümergemeinschaft mitwirken? Als Verwaltungsbeirat überwachen und unterstützen Sie die Hausverwaltung ehrenamtlich bei Ihren Aufgaben. So helfen Sie etwa bei der Vorbereitung von Wohnungseigentümerversammlungen, unterzeichnen die Protokolle der Beschlüsse, vermitteln zwischen Eigentümern und der Verwaltung, prüfen die Finanzlage und kontrollieren die Jahresabrechnungen des Verwalters. Der Beirat besteht aus drei Personen – einem Vorsitzenden sowie zwei Beisitzern – und wird von der Eigentümerversammlung gewählt.

Wichtig: Eine Haftung des Verwaltungsbeirats für finanzielle Schäden sollte in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen werden.