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Eine Sondertilgung reduziert die KredFür die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung zahlen Wohnungseigentümer Hausgeld.itkosten.

Hausgeld bei Eigentumswohnungen – was Sie über die laufenden Kosten wissen sollten

Beim Kauf einer Eigentumswohnung haben viele Käufer zunächst nur den Kaufpreis sowie die Kreditkonditionen im Blick. Der Faktor Hausgeld wird meist unterschätzt. Dabei kann die monatliche Eigentümer-Umlage deutlich ins Gewicht fallen – Sie sollten das Hausgeld bei der Kalkulation daher nicht außer Acht lassen. Was genau unter Hausgeld zu verstehen ist, welche Kosten dazu gehören und wie diese verteilt werden, erfahren Sie im Folgenden.

Was ist das Hausgeld?

Beim Hausgeld handelt es sich um eine monatliche Vorauszahlung aller Wohnungseigentümer. Es ist vergleichbar mit der Nebenkosten-Vorauszahlung eines Mieters, enthält jedoch weitere Kostenpunkte und fällt in der Regel deutlich höher aus. Das monatliche Hausgeld wird auf ein Gemeinschaftskonto eingezahlt und dient der Deckung der laufenden Kosten rund um das Mehrparteien-Wohnhaus. Das Hausgeld ist somit eine Rückstellung für spätere Ausgaben.

Welche Kosten umfasst das Hausgeld einer Eigentumswohnung?

Zum Hausgeld gehören grundsätzlich drei Kostenpositionen:

  • Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten: unter anderem Kosten für die Abfallentsorgung, Hausmeister- und Hausreinigungskosten, Wohngebäudeversicherungskosten, allgemeine Versorgungskosten (Wasser, Abwasser, Strom), Aufzugswartung
  • Instandhaltungsrücklage: eine Art finanzieller Puffer, um das Gemeinschaftseigentum instand zu halten, zum Beispiel für die Renovierung des Treppenhauses, den Anstrich der Hausfassade oder die Erneuerung der Heizungsanlage
  • Verwaltungskosten: Kosten, die im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage anfallen, etwa Kosten für die Jahresabrechnungen, Vergütung der Hausverwaltung, Aufwandsentschädigung für Geschäftsführung oder Verwaltungsbeirat sowie die Kosten für die Durchführung der Eigentümerversammlung
     
Während die Betriebskosten vom Wohnungseigentümer oder Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können, müssen Sie als Eigentümer die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage selbst tragen.

Hinweis: Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, um eine erforderliche Reparatur oder Sanierung durchzuführen, kann eine Sonderumlage anfallen. Hierbei handelt es sich um einen einmaligen Betrag. Ob eine Sonderumlage nötig ist und wie viel Sie als Eigentümer zahlen müssen, wird von der Eigentümergemeinschaft nach dem Mehrheitsprinzip entschieden.

Wie wird das Hausgeld festgelegt?

Wie viel Hausgeld Sie zahlen müssen, ermittelt der Hausverwalter. Er erstellt einen Wirtschaftsplan, in dem die voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen des kommenden Wirtschaftsjahres aufgelistet werden. Auf Grundlage dieser Zusammenstellung berechnet er das Hausgeld. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage richtet sich einerseits nach dem Bauzustand des Hauses, andererseits nach den Reparatur- oder Sanierungsvorhaben, die Sie und die anderen Wohnungseigentümer für das folgende Jahr geplant haben. Grundsätzlich gilt: Je neuer ein Objekt ist, desto geringer sind meist die erforderlichen Rücklagen. Bei älteren Wohnanlagen steigt jedoch die Wahrscheinlichkeit für aufwendige Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen. Entsprechend mehr Rücklagen müssen gebildet werden. Im Rahmen der jährlichen Eigentümergesellschaft wird der Wirtschaftsplan dann beschlossen, eine einfache Mehrheit ist hierfür ausreichend.

Tipp: Sind Sie mit der festgesetzten Höhe der Instandhaltungsrücklage bzw. des Hausgeldes nicht einverstanden, können Sie einen Antrag auf Erhöhung oder Reduzierung der Kosten stellen. Auch in diesem Fall reicht die einfache Mehrheit der Eigentümer.

Wie viel Hausgeld müssen Sie zahlen?

Das Hausgeld wird meist gemäß Miteigentumsanteil auf die Eigentümergemeinschaft verteilt. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet das Wohnungseigentumsgesetz, konkret § 16 Abs. 2 WEG. Demnach muss jeder Wohnungseigentümer die Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung, den gemeinschaftlichen Gebrauch und die sonstige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums mittragen – und zwar entsprechend seines Miteigentumsanteils, der üblicherweise als rechnerischer Bruchteil des gesamten Eigentums angegeben wird. Wie groß Ihr Anteil ist, steht in der Teilungserklärung.

Die Eigentümergemeinschaft kann für die einzelnen Kostenpositionen aber auch abweichende Verteilerschlüssel beschließen. Dann werden die Kosten beispielsweise nach der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen oder nach dem Verbrauch abgerechnet. Einzige Ausnahme: Sofern im Haus eine gemeinsame Heizungsanlage installiert ist, muss die Abrechnung der Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung erfolgen.

Hinweis: Vor allem als Kapitalanleger sollten Sie ganz genau hinschauen. Denn das Hausgeld wird auch bei Leerstand fällig. Wohnt also gerade keinen Mieter in Ihrer Eigentumswohnung, müssen Sie die monatlichen Vorauszahlungen trotzdem tragen. Insbesondere die Kosten, die nach Verbrauch berechnet werden, werden Ihnen bei der Jahresabrechnung aber in aller Regel erstattet.

Nachzahlung oder Erstattung – die Jahresabrechnung des Hausgelds

Nach Ablauf des festgelegten Abrechnungszeitraums – üblicherweise entspricht dieser dem Kalenderjahr – prüft der Verwalter den Wirtschaftsplan und erstellt eine Jahresabrechnung: Die tatsächlich angefallenen Kosten werden mit den monatlich gezahlten Hausgeldern verrechnet. Haben Sie als Eigentümer monatlich zu viel gezahlt, ergibt sich ein Guthaben und das zu viel gezahlte Hausgeld wird Ihnen erstattet. War Ihr monatliches Hausgeld hingegen nicht hoch genug, wird eine Nachzahlung fällig.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung: Hausgeld und Wirtschaftspläne prüfen

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte sich auch eingehend mit dem Thema Hausgeld befassen. In den Verkaufsinseraten ist das aktuelle Hausgeld in der Regel angegeben. Allerdings lässt dieser Wert nur bedingt Rückschlüsse auf die Höhe künftiger Zahlungen zu. Experten empfehlen, die Substanz des Gebäudes gründlich in Augenschein zu nehmen. Sind Mängel ersichtlich oder ist die Fassade in einem schlechten Zustand, drohen Ihnen kurz nach dem Kauf unter Umständen hohe Sonderumlagen, sollte der Rücklagentopf nicht ausreichend gefüllt sein. Werfen Sie daher auch unbedingt einen Blick in die letzten Wirtschaftspläne sowie in die Protokolle der Eigentümerversammlungen. So können Sie besser abschätzen, welche Instandsetzungen oder Modernisierungen geplant sind und ob die Eigentümergemeinschaft anstehende Arbeiten stets rechtzeitig durchführt oder ob Reparaturen wiederholt hinausgezögert werden.

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