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Die Immobilienwirtschaft reagiert mit höheren Bauzinsen auf die Zinswende.

Das bedeutet die Zinswende für Baufinanzierer

Die Immobilienwirtschaft hat in den letzten Jahren von einer außergewöhnlichen Niedrigzinspolitik profitiert. Spätestens mit der Erhöhung des Leitzinses im Euroraum im Sommer 2022 hat die Europäische Zentralbank (EZB) jedoch die Zinswende eingeleitet. Das hat Folgen für Bauherren und Käufer, weil dadurch auch die Baufinanzierungszinsen steigen. Wir erläutern, wie die Zinswende zustande kommt, wie sie sich auf die Immobilienwirtschaft auswirkt und wie potenzielle Baufinanzierer damit umgehen können.

Zinswende: Was ist damit genau gemeint?

In den letzten Wochen und Monaten war das Wort „Zinswende“ in aller Munde. Damit ist die Veränderung in der Zinspolitik gemeint, die von der EZB vorgenommen wird. Diese hatte im Zuge der Schulden- und Eurokrise Anfang der 2010er-Jahre das Zinsniveau gesenkt, indem sie in großem Umfang Staatsanleihen und festverzinsliche Papiere aufkaufte. Im vergangenen Jahrzehnt sanken durch diese und weitere Maßnahmen die Zinsen drastisch. Zuletzt lag der Leitzins bei 0 Prozent, zudem wurde geparktes Geld durch den Einlagensatz von minus 0,5 Prozent sogar negativ verzinst. Baufinanzierer profitierten von diesem Trend – so zahlten sie für einen Kredit in 2021 oftmals Zinssätze zwischen ein und zwei Prozent – je nach Eigenkapitaleinsatz und Länge der Zinsbindung. Sparer hingegen mussten bei vielen Banken und Sparkassen für Spareinlagen in bestimmter Höhe ein sogenanntes Verwahrentgelt zahlen, anstatt Zinsen zu bekommen. 

Im Jahr 2022 änderte sich die Zinspolitik der EZB nun deutlich. Erstmals seit über zehn Jahren wurde Ende Juli der Leitzins von Null auf 0,5 Prozent angehoben. Dadurch fallen nun wieder Zinsen an, wenn sich Geschäftsbanken bei der EZB für einen längeren Zeitraum Geld leihen. Gleichzeitig entfällt die Negativverzinsung für Geld, das bei der Zentralbank geparkt wird. Die EZB folgt mit ihren Maßnahmen der US-amerikanischen Notenbank Fed, die bereits in den Vormonaten Zinserhöhungen vorgenommen hatte, um die Inflation zu bremsen.
 

Gründe für die Zinswende in Deutschland und der EU

Wie in den USA soll auch in Europa durch die Leitzinserhöhung vor allem die Inflation gebremst werden. Die Inflationsrate soll möglichst schnell wieder das EZB-Ziel von zwei Prozent erreichen. Unter Experten ist jedoch umstritten, wie effektiv die Zinswende der Inflation entgegenwirken kann. Denn während die Inflationsrate in den USA vor allem durch die überhitzte Wirtschaft ansteigt, wirken sich in Europa Faktoren wie die höheren Energiepreise durch den Krieg in der Ukraine stärker aus, auf die die Zinswende keinen Einfluss nehmen kann.

Zinswende und Engpässe treiben Preise für Immobilien und Finanzierungen in die Höhe

Die aktuellen welt- und währungspolitischen Entwicklungen beeinflussen vor allem Interessenten, die 2022 eine Immobilie bauen wollen. Denn die Baukosten sind stark gestiegen, was vor allem an den folgenden Gründen liegt:

  • Höhere Energiekosten: Die Produktion wichtiger Baustoffe wurde durch gestiegene Energiekosten im Zuge des Krieges in der Ukraine und der anschließenden Sanktionen deutlich teurer. Diese Kosten werden von den Unternehmen letztlich an die Endkunden weitergegeben.
  • Gestörte Lieferketten: Die Lieferketten sind durch die Pandemie sowie aufgrund des Krieges in der Ukraine gestört. Das hat Lieferengpässe zur Folge, die die Preise in die Höhe schnellen lassen und Bauzeiten verlängern.
  • Handwerkermangel: Selbst, wenn ausreichend Materialien verfügbar sind, müssen Hausbauer erst einmal Handwerker finden, die sie verbauen. Denn durch den Fachkräftemangel und den Bauboom der letzten Jahre sind die Auftragsbücher vieler Betriebe bereits auf absehbare Zeit gefüllt.

Darüber hinaus wirkt sich die Zinswende auf die Baufinanzierung aus. Tatsächlich haben die Kreditinstitute die Leitzinserhöhungen durch die EZB in den vergangenen Monaten bereits antizipiert. Etwa seit Jahresbeginn 2022 ließ sich eine starke Zinserhöhung bei Baufinanzierungen erkennen. Denn einen Großteil ihrer Immobilienkredite refinanzieren Banken über Pfandbriefe und andere Optionen mit langfristiger Zinsbindung. Bei diesen spielt die erwartete Preisentwicklung eine besonders große Rolle – weshalb Baufinanzierungszinsen dem Leitzins meist etwas voraus sind. Dadurch sind die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2022 für viele überraschend stark gestiegen.

Aktuell bewegen sie sich bei etwa dreimal so hohen Werten wie noch Ende 2021. Interessenten müssen zudem mit beinahe täglich bis wöchentlich schwankenden Zinskonditionen rechnen, wenn sie sich über eine Baufinanzierung informieren. Zwischenzeitlich ist der Zinssatz teilweise wieder gefallen. Kurz- bis mittelfristig erwarten Experten jedoch einen weiteren Anstieg, solange die preistreibenden Faktoren für Baufinanzierungen nicht behoben werden.

Wie umgehen mit der Zinswende beim Bauen und Finanzieren?
Wer aktuell eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen möchte, schaut mit Sorge auf die Zinswende. Schließlich sind dadurch die Baufinanzierungszinsen im Vergleich zum vergangenen Jahr drastisch gestiegen. Für etwas Beruhigung kann ein Blick in die Vergangenheit sorgen: Noch in den 2000er-Jahren lagen die Bauzinsen konstant meist bei über vier Prozent. Im Vergleich dazu erhalten Baufinanzierer aktuell also immer noch deutlich bessere Konditionen bei der Finanzierung ihrer Immobilie.

Natürlich fließen andere Faktoren ebenfalls in die Immobilienfinanzierung ein, zum Beispiel die Bau- und Materialkosten. Die historischen Daten zeigen jedoch, dass die besonders lockere Zinspolitik der EZB im vergangenen Jahrzehnt nicht das übliche Vorgehen ist. Durch die Zinswende nähert sie sich vielmehr einem normalen Zinsniveau an.

Angesichts der vermutlich weiter steigenden Baufinanzierungszinsen im Zuge der Zinswende sollten Interessierte, die eine Immobilie erwerben wollen, den Kauf oder Hausbau nicht zu lange aufschieben. Noch können sie von den im historischen Kontext nach wie vor niedrigen Zinsen profitieren. Dies ist insbesondere wichtig, weil nicht von einer drastischen Senkung der Immobilienpreise in naher oder mittlerer Zukunft auszugehen ist. Auch wer zeitnah eine Anschlussfinanzierung für seinen Baukredit benötigt, sollte die Suche nicht auf die lange Bank schieben. Angesichts der schwankenden Zinssteigungen gilt es zwar, den Markt beinahe täglich zu prüfen. Dann sollten Sie jedoch keine Gelegenheit verpassen, die immer noch niedrigen Darlehenszinsen für die Zukunft zu sichern – das ist oftmals bereits 24 - 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung möglich. 

Unser Tipp

Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich bereits heute die günstigen Darlehenszinsen für die Zukunft – unabhängig von der Entwicklung des Zinsniveaus. So können Sie optimal planen. Ein Bausparvertrag lohnt sich auch, wenn Sie den Immobilienerwerb erst in einigen Jahren planen. Die Immobilien-Experten der Berliner Sparkasse und der LBS Nord beraten Sie gerne individuell: Von der Suche nach der passenden Immobilie, über Bausparen bis hin zum Finanzierungskonzept.

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Vom zögerlichen Immobilienmarkt profitieren

Die gestiegenen Kosten für Käufer und Bauherren haben jedoch auch ihr Gutes: Wer sich eine eigene Immobilie momentan leisten kann, profitiert von der geringeren Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt. Weil einige Interessenten angesichts der aktuellen Situation eher zögerlich agieren, ist die Nachfrage nach Immobilien leicht gesunken. Dadurch erhalten Interessenten beim Immobilienkauf wieder mehr Spielraum bei den Preisverhandlungen. Dies betrifft aber eher Immobilien in ländlichen als in städtischen Gegenden, in denen die Nachfrage weiterhin groß und der Preis hoch bleibt.

Allgemein gilt: Wenn Sie Interesse am Immobilienbau oder -kauf haben, sollten Sie nicht zu lange zögern.

Ihr nächster Schritt:

Weitere Informationen erhalten Sie im persönlichen Gespräch. Sie erreichen die Experten der LBS NordWest unter 030/526 885 4798 oder nutzen Sie unsere Online-Terminanfrage.

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