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Volltilgung: Planungs- und Zinssicherheit dank zügiger Rückzahlung

Volltilgerdarlehen – Baufinanzierung auf einen Schlag

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, nimmt hierfür meist ein Darlehen auf. Beim klassischen Annuitäten­­darlehen verbleibt nach Ablauf der Zinsbindung in der Regel eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Eine Alternative ist das Volltilger­darlehen: Am Ende der ersten Zinsbindungsfrist  sind Sie komplett schuldenfrei. Für wen sich die Volltilgung eignet und was zu berücksichtigen ist, erläutern wir im Folgenden.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Beim Volltilgerdarlehen handelt es sich im Grunde nicht um eine eigene Darlehensart. Vielmehr ist die Volltilgung eine Version des Annuitäten­darlehens. Beim klassischen Annuitäten­­darlehen zahlen Sie gleichbleibend hohe monatliche Raten, die sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Der Zinssatz wird üblicherweise für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zins­bindungs­frist verbleibt noch eine Restschuld, für die Sie dann eine Anschluss­­finanzierung brauchen. Die Höhe des künftigen Zinssatzes ist jedoch ungewiss, die Planungs­sicherheit ist auf die erste Finanzierungs­runde begrenzt. Beim Volltilgerdarlehen zahlen Sie ebenfalls eine gleichbleibende Rate, die Volltilgung ist allerdings darauf ausgerichtet, dass Sie bis zum Ende der Laufzeit, also der ersten Zins­bindungsfrist, schuldenfrei sind. Entsprechend höher fallen die monatlichen Raten aus.

Wie hoch ist die Tilgungsrate beim Volltilgerdarlehen?

Während Sie beim klassischen Annuitätendarlehen den anfänglichen Tilgungssatz festlegen, geben Sie beim Volltilgerdarlehen an, in welchem Zeitraum Sie das Darlehen vollständig zurückzahlen wollen. Der zeitliche Ablauf der Baufinanzierung kann so exakt abgesteckt werden. Üblich sind Laufzeiten zwischen 15 und 25 Jahren. Die Darlehenslaufzeit bildet die Grundlage für die Ermittlung der monatlichen Rate. Dabei gilt: Je schneller Sie schuldenfrei sein wollen und je kürzer die Laufzeit ist, umso höher ist die monatliche Rate.

 
Ein fiktives Beispiel (Nettodarlehens­betrag 300.000 Euro) zeigt, wie unterschiedlich die Tilgungsraten und die Zinszahlungen beim klassischen Annuitäten- sowie beim Volltilgerdarlehen ausfallen:

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, nimmt hierfür meist ein Darlehen auf. Beim klassischen Annuitäten­­darlehen verbleibt nach Ablauf der Zinsbindung in der Regel eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Eine Alternative ist das Volltilger­darlehen: Am Ende der ersten Zinsbindungsfrist  sind Sie komplett schuldenfrei. Für wen sich die Volltilgung eignet und was zu berücksichtigen ist, erläutern wir im Folgenden.

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Beim Volltilgerdarlehen handelt es sich im Grunde nicht um eine eigene Darlehensart. Vielmehr ist die Volltilgung eine Version des Annuitäten­darlehens. Beim klassischen Annuitäten­­darlehen zahlen Sie gleichbleibend hohe monatliche Raten, die sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Der Zinssatz wird üblicherweise für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zins­bindungs­frist verbleibt noch eine Restschuld, für die Sie dann eine Anschluss­­finanzierung brauchen. Die Höhe des künftigen Zinssatzes ist jedoch ungewiss, die Planungs­sicherheit ist auf die erste Finanzierungs­runde begrenzt. Beim Volltilgerdarlehen zahlen Sie ebenfalls eine gleichbleibende Rate, die Volltilgung ist allerdings darauf ausgerichtet, dass Sie bis zum Ende der Laufzeit, also der ersten Zins­bindungsfrist, schuldenfrei sind. Entsprechend höher fallen die monatlichen Raten aus.

Wie hoch ist die Tilgungsrate beim Volltilgerdarlehen?

Während Sie beim klassischen Annuitätendarlehen den anfänglichen Tilgungssatz festlegen, geben Sie beim Volltilgerdarlehen an, in welchem Zeitraum Sie das Darlehen vollständig zurückzahlen wollen. Der zeitliche Ablauf der Baufinanzierung kann so exakt abgesteckt werden. Üblich sind Laufzeiten zwischen 15 und 25 Jahren. Die Darlehenslaufzeit bildet die Grundlage für die Ermittlung der monatlichen Rate. Dabei gilt: Je schneller Sie schuldenfrei sein wollen und je kürzer die Laufzeit ist, umso höher ist die monatliche Rate.

Tabelle Sondertilgungen

Die Vor- und Nachteile der Volltilgung

Bei einem Volltilgerdarlehen werden die Zinsen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Da Sie das Darlehen in einem Schwung tilgen und keine Anschluss­finanzierung benötigen, profitieren Sie also von maximaler Zinssicherheit. Das Risiko zukünftiger Zinsänderungen wird ausgeschlossen. Und die gleichbleibend hohen monatlichen Raten bieten Darlehensnehmern ein hohes Maß an Planungs­sicherheit. Hinzu kommt, dass die Zinsen bei einer Volltilgung niedriger sein können. Denn zum einen setzen Volltilger­darlehen eine gute Bonität voraus und werden nur an einkommensstarke Kunden vergeben. Das Ausfallrisiko für die Bank fällt dadurch geringer aus. Ein weiterer Pluspunkt: Da Sie schneller tilgen als bei einem klassischen Annuitäten­darlehen, fallen die Finanzierungs­kosten insgesamt niedriger aus.

Allerdings geht eine Volltilgung mit geringerer Flexibilität einher. So sind Sondertilgungen üblicherweise nicht vorgesehen. Sollten Sie also eine größere Summe erben, können Sie diese meist nicht für Sondertilgungen einsetzen, um Zinsen zu sparen.

Tipp: Zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens steht Ihnen laut § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Haben Sie außerplanmäßig hohe Geldbeträge für Sonderzahlungen zur Verfügung oder sind die Zinsen erheblich gesunken, können Sie den Vertrag also außerordentlich kündigen.

Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Punkt: Im Vergleich zu einem klassischen Annuitätendarlehen fallen die monatlichen Raten deutlich höher aus und können das Haushaltsbudget stark belasten. Sollte sich etwas an der finanziellen Situation ändern, besteht das Risiko eines Zahlungsausfalls. Denn ein Aussetzen der Tilgung wird meist ebenfalls nicht oder nur gegen einen Zinsaufschlag akzeptiert.
 

Worauf Sie bei der Volltilgung achten sollten

Wer sich für die Volltilgung entscheidet, muss die ideale Balance zwischen möglichst geringer Laufzeit und langfristig verkraftbaren Tilgungsraten finden. Kalkulieren Sie realistisch, wie viel Ihnen pro Monat für die Kredittilgung zur Verfügung steht. Auf Basis dieses Wertes können Sie dann bestimmen, welche Laufzeit für Sie infrage kommt. Um keine Zahlungsausfälle zu riskieren, sollten Sie immer eine Reserve für Unvorhergesehenes, etwa eine Autoreparatur, haben und nicht Ihre gesamten Überschüsse für die Kredittilgung einplanen.

Fazit

Mit dem Volltilgerdarlehen sind Sie je nach gewählter Laufzeit innerhalb von 10 bis 25 Jahren schuldenfrei. Sie profitieren dadurch nicht nur von Zins- und Planungssicherheit, sondern auch von deutlich geringeren Finanzierungskosten. Im Gegenzug müssen Sie jedoch sehr hohe monatliche Raten zahlen. Wer nicht über eine stabile Einkommenssituation verfügt oder die Familienplanung noch nicht abgeschlossen hat, ist daher mit einer anderen Finanzierungsart, etwa einem klassischen Annuitätendarlehen, in der Regel besser beraten.

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