Das Traumhaus selbst bauen: Erfahrungsbericht einer Berliner Familie

Teil 1: Von der Grundstückssuche zur Baufinanzierung

Die Immobilienpreise steigen, doch das hält viele Berliner nicht davon ab, ihren Traum vom Eigenheim zu verfolgen. Wenn der Kaufpreis für ein schon bestehendes Haus zu hoch ist, kann es sich lohnen, über einen Bau nachzudenken. Wie sich der Wunsch nach der eigenen Immobilie trotz Hindernissen Schritt für Schritt verwirklichen lässt, erzählt die Berliner Familie Neumann. Im ersten Teil des Beitrags geht es um die Suche nach dem idealen Baugrund und um die Frage, wie sich die Grundstücks- und Hausbaufinanzierung für eine „Normalverdiener-Familie“ realisieren lässt. Mit dabei im Gespräch ist Experte Daniel Niesler-Klass von der Berliner Sparkasse (ImmobilienCenter Nord), der die Hausbau-Familie auf ihrem Weg begleitet hat.

Wohnen im Grünen: Ein passendes Baugrundstück finden

Auf der Suche nach der Traumimmobilie wollte Familie Neumann zudem nicht allzu viele Kompromisse eingehen. „Wir haben uns einige Häuser angesehen, aber die meisten entsprachen nicht ganz unseren Vorstellungen – noch dazu waren die Kaufpreise recht hoch. Ein Umbau hätte zudem weitere Kosten verursacht“. „Tatsächlich muss man bei der Haussuche auch bedenken, dass zu der eigentlichen Kaufsumme noch die Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notarkosten hinzukommen. Insgesamt sind das rund 10-15 % des Kaufpreises – je nachdem, ob der Kauf über einen Makler erfolgt“, räumt Immobilienexperte Niesler-Klass ein. „Da war es für uns eine interessante Alternative, ein Grundstück zu suchen und selbst zu bauen“, berichtet Mirjam Neumann. Doch gibt es überhaupt noch verfügbaren Baugrund in und um Berlin? „Natürlich sollte man sich vorher genau überlegen, wie man wohnen möchte“, empfiehlt Experte Niesler-Klass. „Wenn man ein Baugrundstück in stadtnaher oder zentraler Lage sucht, sollte man jedoch viel Geduld mitbringen. Zudem muss man in der Regel mit einem höheren Kaufpreis und mit einer kleineren Fläche rechnen als im Umland.“

Die Neumanns sahen sich außerhalb der Stadtgrenzen von Berlin nach einem geeigneten Baugrund um. Ihr Glück fanden sie schließlich in der Gegend um Bernau: „Als Familie mit Kindern war es für uns der richtige Weg, aus der Stadt rauszuziehen“, betont die zweifache Mutter. „Das Grundstück liegt in einer ruhigen Siedlung, mit Kita und Schule um die Ecke. Auch zum Bahnhof ist es nicht weit“, freut sich die 39-Jährige. 

Vor dem Grundstückskauf – Modalitäten genau prüfen

Bevor der optimale Baugrund gefunden war, hatte die junge Familie bereits ein anderes Grundstück ins Auge gefasst - mit einem Haken: Hier galt die sogenannte Bauträgerbindung. „Einige Grundstücke sind bauträgergebunden. Das bedeutet, dass die Grundstücksvermittlung und der Hausbauvertrag bei derselben Firma erfolgen müssen“, klärt Niesler-Klass auf. „Das Problem daran ist, dass die Grunderwerbsteuer auch auf den Hausbaupreis erhoben werden kann – was spürbar höhere Gesamtkosten zu Folge hat. Im Rahmen unserer Beratung achten wir stets darauf, unsere Kunden auf diesen Zusammenhang aufmerksam zu machen.“

Familie Neumann entschied sich für ein Grundstück ohne Bauträgerbindung. „Wer einen Baugrund kaufen will, sollte sich außerdem vorab genau darüber informieren, ob das persönliche Bauvorhaben zu den örtlichen Vorschriften passt“, rät Niesler-Klass. „In einigen Fällen wird dies durch vorhandene Bebauungspläne festgelegt. Wenn kein Bebauungsplan existiert, gilt in der Regel § 34 BauGB (Umgebungsbebauung). Vereinfacht gesagt bedeutet dies: Bauvorhaben sind grundsätzlich zulässig, sofern sie sich in die ortsübliche Umgebung einfügen. Klarheit bringt hier eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Gemeinde“, so der Experte aus dem ImmobilienCenter Nord.

Wie findet man den richtigen Finanzierungsplan?

Nach der Prüfung der örtlichen Bauvorgaben stand für die Berliner Familie fest, dass es ein anderthalb-geschossiges Haus mit Satteldach und großem Giebel werden sollte. Ganz besonders wichtig war dabei auch, einen Partner für den Hausbau zu finden, bei dem man sich gut beraten und betreut fühlt. Um das Wunschhaus in jeglicher Hinsicht auf sicheren Grund zu stellen, hieß es außerdem, einen verlässlichen Ansprechpartner an der Seite zu haben, der einen durchdachten Finanzierungsplan erstellt. „Wir sind schon lange Kunden bei der Berliner Sparkasse, wo wir schon vor Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen haben. Als das Vorhaben konkreter wurde, hat unsere Beraterin Dania Lenz aus dem BeratungsCenter in Pankow die Überleitung zum ImmobilienCenter Nord übernommen. Dort wurden dann die einzelnen Finanzierungsbausteine zusammengesetzt“, erzählt Frau Neumann.

„Bevor man den Grundstücks- und Bauvertrag abschließt, sollte die Finanzierung für beides abgedeckt sein“, bestätigt Daniel Niesler-Klass. „Am sichersten fährt man, wenn man eine Komplettfinanzierung für Grundstückskauf und Hausbau mit der Bank vereinbart. Der Finanzierungsplan sollte zudem nicht nur die aktive Berufsphase, sondern auch den späteren Eintritt in den Ruhestand berücksichtigen. Wichtig ist dabei auch, dass man für den langen Zeitraum der Finanzierung an das Thema 'Absicherung' denkt.“

Wie sollte man sich zusätzlich absichern?

Wer sich wie die Neumanns für den Bau eines Eigenheims entscheidet, hat eine Reihe weiterer Möglichkeiten, um sich finanziell und rechtlich abzusichern. „Unsere Aufgabe besteht in erster Linie darin, die Finanzierungswünsche unserer Kunden zu erfüllen“, sagt Niesler-Klass. „Aber natürlich gucken wir auch links und rechts des Weges und sprechen über das Thema Absicherung“, so der Experte der Berliner Sparkasse. „Dazu zählt unter anderem die Frage, wie der Zinssatz aussieht, wenn die vereinbarte Zinsbindung nach fünfzehn oder zwanzig Jahren ausläuft. Dieses Zinsänderungsrisiko kann beispielsweise mit einem Bausparvertrag abgefangen werden.“

Doch auch rechtliche Streitigkeiten und Risiken des Alltags sollten beim Bauvorhaben im Blick behalten werden: „Wir empfehlen unseren Kunden häufig, eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Sie sichert bei Streitigkeiten mit der Baufirma ab. In der Regel gilt sie für die Bauphase und noch bis zu fünf Jahre danach.“ Zudem kann sich laut dem Immobilien-Experten auch eine Wohngebäudeversicherung sowie eine Risiko-Lebensversicherung in vielen Fällen als sinnvoll erweisen.

Mit etwas Geduld geht's: Step by step ins Eigenheim

Auch die Neumanns sind in den Bauherren-Schutzbund eingetreten. Dabei sind sie mit ihrer Baufirma bisher sehr zufrieden. Der einzige Wermutstropfen für die junge Berliner Familie: Der Prozess von der Grundstücksfindung zur Bewilligung des Bauantrages erfordert ein wenig Geduld. Doch nach rund einem halben Jahr Planungsphase kann es für die Neumanns nun bald mit dem Bau losgehen. Wir sind gespannt, wie es auf dem Weg zum Traumhaus weitergeht! (Mehr darüber lesen Sie zu einem späteren Zeitpunkt in unserem WohnRaum-Magazin.)