Energetische Sanierung:
Darauf müssen Eigentümergemeinschaften achten

Die energetische Sanierung von Gebäuden ist ein wichtiger Schritt, um Immobilien nachhaltiger zu gestalten und gleichzeitig ihren Wert zu steigern. Bei Mehrfamilienhäusern, die einer Eigentümergemeinschaft gehören, führt die Entscheidung darüber jedoch häufig zu Konflikten. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie dieses Risiko minimieren und eine erfolgreiche energetische Sanierung durchführen.

Was ist eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung dient dem Zweck, den Energieverbrauch einer Immobilie durch bauliche Maßnahmen zu reduzieren. Zu diesen gehört eine Bandbreite an Verbesserungen, die am gesamten Gebäude vorgenommen werden können:

• Fassade: Bei der Außenwand eines Hauses macht die Dämmung den größten Unterschied hinsichtlich der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Die Dämmstoffe werden in der Regel im Zuge einer Außendämmung wie eine schützende Hülle um das Haus gelegt. 
• Dach und Keller: Wärme, die natürlicherweise nach oben zieht, entweicht in vielen Gebäuden über das Dach. Daher ist eine Dachdämmung wichtig, wenn Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren wollen. Allerdings geht auch über den Keller viel Wärme verloren, was sich besonders in Erdgeschosswohnungen in Form kalter Füße unangenehm äußern kann und so zu vermehrtem Heizen verleitet. Dem wirken Sie mit einer Kellerdämmung entgegen.
• Heizung: Das Heizen hat eine besonders große Bedeutung für die energetische Bilanz eines Hauses. Auf der einen Seite sollten Einwohner darauf achten, klug zu heizen und keine Energie zu verschwenden. Auf der anderen Seite können Eigentümer durch die Art der Heizungsanlage eine maßgebliche Verbesserung in Sachen Nachhaltigkeit erzielen. Eine Wärmepumpe beispielsweise nutzt natürliche Energie, um umweltschonend zu heizen. Die Solarthermie eignet sich dafür, Sonnenenergie zum Heizen zu verwenden. Es existieren zahlreiche Möglichkeiten, den Verbrauch umweltschädlicher Energie mit einer erneuerten Heizung zu senken.
• Fenster: Eine gedämmte Fassade spart am meisten Energie, wenn sie mit modernen Fenstern kombiniert wird. Neue Lösungen stellen besser isolierte Fensterrahmen und -scheiben bereit. Dies verringert den Wärmeverlust und damit die Notwendigkeit des Heizens. 

Durch die Dämmung eines Hauses wird dieses weniger stark vom Wetter beeinflusst: Im Sommer dringt die Wärme weniger schnell ein, im Winter bleibt die Kälte außen vor. Dadurch gewinnen die Bewohner eines Hauses mehr Kontrolle über die Zimmertemperatur und fühlen sich merklich wohler. 

Energetische Sanierung in einer Eigentümergemeinschaft – mögliche Konflikte

Wenn Sie die Vorteile einer energetischen Sanierung kennen, wollen Sie vielleicht sogar direkt loslegen. Falls Ihre Wohnung allerdings Teil eines Wohnhauses ist, das Sie mit anderen Personen in Form einer Eigentümergemeinschaft verwalten, sind Sie nicht in der Position, diese Entscheidung allein zu treffen. 

Die Erfahrung hat gezeigt, dass Sie mit der Eigentümergemeinschaft zwei Probleme zu lösen haben, um eine erfolgreiche energetische Sanierung durchzuführen: Zum einen müssen alle Eigentümer damit einverstanden sein, bauliche Maßnahmen wie die Fassadendämmung umzusetzen. Zum anderen stehen Sie vor der Herausforderung, dafür zu sorgen, dass sich alle Profiteure der Sanierungsmaßnahmen auch finanziell an ihnen beteiligen. 

Andreas Eck  ist als Regionalleiter für die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse  tätig und hat langjährige Erfahrungen mit dieser Thematik. Wir haben ihn als Experten gefragt, wie Probleme bei der energetischen Sanierung mit einer Eigentümergemeinschaft gelöst werden können. 

Benötige ich das Einverständnis der anderen Eigentümer, um eine energetische Sanierung durchzuführen?

„Bauliche Veränderungen am Gebäude können nur mit einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Unter baulichen Veränderungen werden alle Maßnahmen verstanden, die über den bloßen Erhalt des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Hierzu gehören auch Modernisierungen. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgehalten. Das 2020 novellierte WEG hat hier für eine Vereinfachung gesorgt – eine einfache Mehrheit reicht nun aus, um Modernisierungsmaßnahmen umsetzen zu können.“ 

Wie kann ich die finanzielle Beteiligung aller Eigentümer sicherstellen?

„Mit Blick auf die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen kennt das WEG unterschiedliche Szenarien. Wenn der Beschluss auf der Eigentümerversammlung mit einer einfachen Mehrheit getroffen wurde, müssen sich nur diejenigen daran finanziell beteiligen, die dafür gestimmt haben. Dies soll verhindern, dass Eigentümer gegen ihren Willen für teure Baumaßnahmen aufkommen müssen. Sie können nicht zu einer Co-Finanzierung gezwungen werden, dürfen die sanierten Elemente allerdings dann nicht nutzen. Dies ist bei einem neuen Aufzug eventuell durchsetzbar, nicht jedoch bei einer rundum sanierten Fassade. Daher besteht die Gefahr, dass einzelne Eigentümer taktisch dagegen stimmen, um nicht an den Kosten beteiligt zu werden, obwohl sie eine energetische Sanierung begrüßen und ebenfalls von der gedämmten Hauswand profitieren würden. Dies führt schnell zu Konflikten in der Eigentümergemeinschaft und behindert die gewünschte energetische Sanierung.

Von dieser Regelung gibt es zwei Ausnahmen. 
1. Die erste Ausnahme folgt aus § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG: Wenn eine bauliche Maßnahme mit einer Zweidrittelmehrheit beschlossen wird, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert (sogenannte doppelt-qualifizierte Mehrheit), müssen sämtliche Wohnungseigentümer die entstehenden Kosten tragen, sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten einhergeht. Wann im konkreten Fall eine Unverhältnismäßigkeit vorliegt, hängt davon ab, welche Art der Baumaßnahme durchgeführt werden soll.

2. Die zweite Ausnahme folgt aus § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG: Alle Wohnungseigentümer haben die Kosten für mehrheitlich beschlossene modernisierende Erhaltungsmaßnahmen zu tragen, wenn sich diese innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.“

Tipp: Um eine einvernehmliche Verbesserung der Energiebilanz Ihrer Immobilie zu erreichen, sollten Sie auf besagte Zweidrittelmehrheit setzen. Dann können die Kosten für die energetische Sanierung auf alle Eigentümer verteilt werden. Gleichzeitig minimieren Sie das Konflikt- und Klagepotenzial innerhalb der Eigentümergemeinschaft.  

Was sind die Vorteile einer energetischen Sanierung?

Die Vorteile der energetischen Sanierung für die Bewohner eines Hauses sind offensichtlich: Der Energieverbrauch sinkt, wodurch Kosten eingespart werden. Durch die bessere Dämmung beziehungsweise Isolierung sind sie zudem weniger stark den Einflüssen von Kälte, Wind oder Sonnenschein ausgesetzt. 

Auch als Eigentümer bietet Ihnen die Sanierung Vorteile, selbst wenn Sie Ihre Eigentumswohnung nicht selbst bewohnen. Durch die Verbesserung der Wohnqualität fällt es Ihnen perspektivisch leichter, neue Mieter zu finden. Außerdem steigern Sie damit den Wert Ihrer Immobilie und damit Ihr Vermögen. Nicht zuletzt verbessern Sie selbstständig die Ökobilanz des Hauses und kommen damit etwaigen Pflichtnachbesserungen zuvor, falls diese rechtspolitisch beschlossen werden sollten. Bei einer freiwilligen energetischen Sanierung haben Sie die Kontrolle über Zeitpunkt und Umfang der Baumaßnahmen. 
 

Wie führe ich eine energetische Sanierung am besten durch?

Hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, das Haus energetisch zu sanieren, können die konkreten Baumaßnahmen eingeleitet werden. Dazu gehören zunächst eine gründliche Planung und daraufhin das Einholen von Angeboten bei
Handwerkern. Dies kann einige Zeit in Anspruch nehmen, da die Beauftragung erneut der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedarf. Daher lohnt es sich, einen Bauausschuss zu gründen, der sich laufend um das Projekt kümmert. Als Sonderverwaltungsbeirat nimmt er eine beratende, vorbereitende und prüfende
Funktion bei der Sanierung ein.

Übrigens: Der Staat unterstützt Maßnahmen für mehr Energieeffizienz von Gebäuden – z. B. durch zinsgünstige Förderprogramme der KfW-Förderbank sowie der BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen. Für die Planung muss ein Energieeffizienz-Experte einbezogen werden. Die Antragstellung muss vor Vorhabenbeginn erfolgen. Die Immobilien-Experten der Berliner Sparkasse und der LBS Nord informieren im Rahmen der Finanzierungsberatung auch über die staatliche Förderung.

Fazit: Wie gelingt die energetische Sanierung?

Wie dargelegt verschafft Ihnen eine energetische Sanierung viele Vorteile. Wenn Sie die Eigentümergemeinschaft dafür gewonnen haben, kommt es vor allem darauf an, Konflikte mit Ihren Miteigentümern zu vermeiden. Dies gelingt Ihnen am besten, wenn Sie die Vorteile stets im Blick behalten, diese auch kommunizieren sowie im Weiteren die Planung und Durchführung in sauberen, geregelten Bahnen verläuft.