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So vererben Sie Immobilien richtig.

Vererben des Eigenheims

Niemand beschäftigt sich gerne mit dem eigenen Ableben. Doch wenn Vermögen hinterlassen wird ist es notwendig, rechtzeitig Vorsorge zu betreiben, um Familienstreitigkeiten und unnötige Erbschaftsteuern zu vermeiden. Auch das selbst genutzte Eigenheim, das die Altersvorsorge für sich und den Ehepartner sichern soll, ist ein Vermögenswert, bei dem die Überlegung durchaus ratsam sein kann, ein Testament zu machen.

Ein Testament ist durchaus sinnvoll

Liegt kein Testament oder andere letztwillige Verfügung vor, tritt die gesetzliche Erbfolge ein, das heißt, dass neben dem Ehepartner regelmäßig die eigenen Kinder miterben und eine Erbengemeinschaft mit allen entsteht. Sind keine Kinder vorhanden, werden die Eltern des verstorbenen Ehepartners, seine Geschwister oder Nichten und Neffen Miterben. Auch dann entsteht eine Erbengemeinschaft, die häufig auch „Streitgemeinschaft“ genannt wird. Mehrere Personen werden dann im Grundbuch eingetragen. Im Falle eines Verkaufswunsches, müssen alle als Eigentümer im Grundbuch stehenden Personen zustimmen. 

Manchmal wünscht aber auch einer der Erben aus der Erbengemeinschaft einen Verkauf, weil er z.B. Bargeld benötigt. Unabhängig von der Größe des Erbteils kann jeder Erbe in einer Erbengemeinschaft auch die sog. Teilungsversteigerung beantragen, wenn die weiteren Erben einem Verkauf nicht zustimmen. Die Immobilie, also das Eigenheim, kann dann zwangsversteigert werden. Situationen, die oftmals nicht gewollt sind. 

Mit einem Testament kann und sollte dann geregelt werden, dass der überlebende Ehepartner das Alleineigentum am selbst genutzten Eigenheim erhalten soll, zum Beispiel um es beim Eintritt einer Pflegesituation verkaufen zu können, ohne jemanden fragen zu müssen und ebenfalls um zu verhindern, dass es zu einer Zwangsversteigerung des Eigenheims kommt. Mit Kindern oder auch gerade ohne eigene Kinder, weil dann die Geschwister des Ehepartners oder die Nichten und Neffen miterben, kann die Errichtung eines Testamentes daher durchaus sinnvoll sein.

Pflichtteilsansprüche

Werden die Kinder durch ein Testament enterbt, haben sie einen Pflichtteilsanspruch, der immer ein Bargeldanspruch ist. Das ist insbesondere dann problematisch, wenn das geerbte Vermögen vorrangig aus nicht liquiden Werten wie Immobilien oder Unternehmensgesellschaftsbeteiligungen besteht. 
 

Freibeträge und Erbschaftsteuern

Häufig fällt für die Begünstigten Erbschaftsteuer an, wenn sie Vermögen erben. Die Höhe der zu zahlenden Erbschaftsteuer ist von zwei Faktoren abhängig: erstens vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und zweitens von der Höhe des geerbten Vermögens.

Für enge Familienangehörige, also Ehepartner, Kinder und Enkel, gelten daher höhere Freibeträge und niedrigere Steuersätze als für entferntere Verwandte oder nicht verwandte Erben. Wird eine Immobilie vererbt, hängt die zu zahlende Erbschaftssteuer daher wesentlich vom Wert dieser ab. Der lässt sich mit Hilfe unseres Preisfinders mit wenigen Klicks online ermitteln. Das selbstgenutzte Eigenheim erhält der Ehepartner allerdings erbschaftsteuerfrei, wenn er die Immobilie die folgenden 10 Jahre selbst nutzt. Diese Regelung ist auch unabhängig von der Größe der Immobilie. Dies ist bei Kindern anders –  auch sie erhalten die Immobilie erbschaftsteuerfrei, wenn sie sie 10 Jahre selbst nutzen. Hier darf die Wohnfläche maximal 200 m² betragen. Ist das geerbte Familienwohnheim größer, fällt ggf. anteilige Erbschaftsteuer an. 

Schenkung der Immobilie

Im Wege der vorweggenommenen Erbfolge können das Eigenheim oder andere Immobilien schon an die nächste Generation verschenkt werden. Für eine Schenkung gelten die gleichen Steuersätze und Freibeträge wie bei einer Erbschaft mit dem Unterschied, dass die Freibeträge alle 10 Jahre neu genutzt werden können. Eine Schenkung ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Freibeträge im Erbschaftsfall nicht ausreichen und die Zahlung einer Erbschaftssteuer droht. Eine solche Schenkung sollte jedoch nur in Erwägung gezogen werden, wenn anderweitig hinreichende Mittel für die Altersvorsorge vorliegen, denn im Falle einer vollzogenen Schenkung kann die Immobilie nicht mehr durch den Schenkenden veräußert werden. Im Prinzip darf das an die Kinder verschenkte Eigenheim auch nicht mehr selbst genutzt werden. Daher sollte in solchen Fällen ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht vereinbart werden, das Nutzungsrechte und Rechte zum Erhalt von etwaigen Mieteinnahmen für den Schenker sichert. Auch die Vereinbarung von Rückforderungsrechten beim Vorversterben oder Insolvenz des Beschenkten können sinnvoll sein.
 

Wohn- und Nießbrauchsrecht

Ein Wohnrecht ermöglicht es dem Begünstigten, die Immobilie lebenslang weiter zu nutzen, während ein Nießbrauchsrecht sogar noch weitergeht, weil neben dem Recht zu Wohnen der Nießbrauchsbegünstigte auch Erträge aus einer Vermietung oder Verpachtung vereinnahmen darf. Beide Rechte können lebenslang oder für eine bestimmte Dauer gelten. Ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht sollte unbedingt vertraglich geregelt und ins Grundbuch eingetragen werden, um im Falle eines Eigentümerwechsels weiterhin Bestand zu haben.Behält sich der Schenker ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht vor, hat dies auch schenkungssteuerliche Vorteile, da der Wert der Immobilie durch dieses Recht mitunter erheblich gesenkt wird.

Verkauf der Immobilie

Letztlich ist auch ein Verkauf der Immobilie denkbar – ggf. auch an Familienangehörige oder Bekannte. Die Vereinbarung eines geringeren „Freundschaftspreises“ ist dabei nicht ohne weiteres zur Umgehung einer Schenkungssteuerverpflichtung möglich, da Finanzämter in solchen Fällen regelmäßig von einer (steuerpflichtigen) Teilschenkung ausgehen. Vorteilhaft wäre ein Verkauf an einen Verwandten in gerader Linie, also z.B. Eltern an Kinder, weil dann keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Ihr nächster Schritt:

Sie erreichen die Experten der BSK Immobilien GmbH unter 030 869 84760 oder nutzen sie unsere Online-Tools.

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