Praxisräume mieten – darauf sollten Sie achten

Eine Praxis mieten? Ja, gerne! Aber: Ob Sie sich als Zahnärztin oder Zahnarzt, Apothekerin oder Apotheker, Physiotherapeutin oder Physiotherapeut, Logopädin oder Logopäde niederlassen wollen  - der Schritt in die Selbstständigkeit ist groß und herausfordernd. Gerade für Heilberuflerinnen und Heilberufler, die keine bestehende Praxis übernehmen, sondern ihre Behandlungsräume ganz neu errichten wollen, stellen sich viele Fragen: Welche Voraussetzungen müssen die Räumlichkeiten mitbringen, damit sie sich als medizinische Praxis eignen? Wie gestaltet sich der Gewerbemietvertrag? Und welche Modalitäten müssen dabei beachtet werden? Wir haben den Anwalt für Medizinrecht Dietmar Sedlaczek von  SPS Steuern & Recht, einer Steuerberater- und Rechtsanwaltskanzlei mit Sitz in Berlin, gefragt, worauf es beim Anmieten von Praxisräumen ankommt.

Praxisraum gesucht? Die geeigneten Räumlichkeiten finden

Wenn Sie sich für eine Neugründung entscheiden und Praxiräume mieten, hat dies gegenüber der Praxisübernahme den Vorteil, dass Sie die Räume nach Ihren eigenen Wünschen gestalten können. Außerdem können Sie den Standort Ihrer Praxis frei wählen – sofern angesichts der regionalen Zulassungsbeschränkungen für Vertragsärzte nichts dagegenspricht. Doch nicht nur eine gute Lage spielt bei der Suche nach einem geeigneten Gewerberaum eine wichtige Rolle. Denn je nach Fachrichtung muss das Mietobjekt spezielle bauliche Voraussetzungen erfüllen. So sind für die Inbetriebnahme vieler medizinischer Geräte Starkstromanschlüsse nötig oder es müssen neue Leitungen verlegt werden. Zudem darf das Zusatzgewicht, das durch die Geräte entsteht, die zulässige Deckenlast nicht überschreiten. „Neu zugelassene Vertragsärzte und Kassenzahnärzte müssen außerdem dafür sorgen, dass ihre Praxisräume barrierefrei zugänglich sind“, erläutert Sedlaczek.

Gewerbemietvertrag für Heilberufe – Tipps für die Vertragsgestaltung

Bevor Sie den Mietvertrag für Ihre zukünftige Praxis unterzeichnen, sollten Sie genau abklären, ob die Bedingungen für die anstehenden Umbaumaßnahmen erfüllt sind. „Im Regelfall trägt die Mieterin bzw. der Mieter die Verantwortung dafür, dass die Räumlichkeiten für den Mietzweck geeignet sind“, klärt der Experte Dietmar Sedlaczek auf. „Um die Tragfähigkeit der Decke zu prüfen, kann man beispielsweise im Vorfeld die statischen Unterlagen von der Vermieterin oder vom Vermieter einholen.“

Sind diese Voraussetzungen erfüllt und haben Sie sich dafür entschieden, die Praxis zu mieten, wird ein Gewerbemietvertrag aufgesetzt. Als Angehörige oder Angehöriger eines Heilberufes sollten Sie hier einige besondere Modalitäten beachten. Das sind die wichtigsten Punkte:

Praxisräume mieten: 1. Feste Vertragslaufzeit vereinbaren

Da Gewerbemietverträge normalerweise befristet sind, gelten die gesetzlichen Kündigungsschutzregelungen nicht. Der Hintergrund: Selbstständige sollen davor geschützt werden, bei gut laufendem Geschäft innerhalb weniger Monate vor die Tür gesetzt zu werden. Das gilt ebenso, wenn Sie Praxisräume mieten: Auch dafür sollte eine feste Vertragslaufzeit festgelegt werden. „Bei Zahnarztpraxen wird häufig eine zehnjährige Laufzeit vereinbart, mit der Option vonseiten der Mieterin oder des Mieters, zweimal um fünf weitere Jahre zu verlängern“, legt der Anwalt für Medizinrecht dar. „In diesem Zeitraum amortisieren sich die Investitionen, die in die Umbaumaßnahmen und Geräte gesteckt wurden.“ Aber auch für Physiotherapeutinnen und Psychotherapeuten und andere Heilberuflerinnen und Heilberufler ist eine Vertragslaufzeit von rund 15 bis 20 Jahren sinnvoll: „Wenn Sie eine Praxis angemietet haben, wollen Sie natürlich erst einmal am Standort bleiben, weil dort Ihre Patientientinnen und Patienten sind.“

Praxisräume mieten: 2. Regelungen zur Praxisnachfolge treffen

Doch was ist zu tun, wenn Sie selbst vorzeitig aus dem Mietvertrag austreten wollen, etwa weil sich ein günstigerer Standort aufgetan hat? „In diesem Fall kommt meist nur ein Aufhebungsvertrag infrage“, stellt der Experte Dietmar Sedlaczek klar. Auf eine Nachmieterklausel, die der Mieterin oder dem Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht einräumt, ließen sich hingegen nur die wenigsten Vermieterinnen und Vermieter ein. Anders sieht es bei Berufsunfähigkeit und dem Eintritt ins Rentenalter aus: „Für den Fall, dass die Ärztin oder der Arzt berufsunfähig erkrankt oder in den Ruhestand tritt, sollte man vertraglich vereinbaren, dass man eine geeignete Nachfolge stellen darf“, rät Sedlaczek. „Das liegt auch im Interesse der Vermieterin oder des Vermieters. Darauf zu beharren, dass eine nicht zahlungsfähige Mieterin oder Mieter bleibt, ist sicherlich für niemanden hilfreich.“ Die Möglichkeit, einen Nachfolger für die Praxis vorzuschlagen, hat noch einen weiteren Vorteil: Sofern eine Ärztin oder ein Arzt derselben Fachrichtung Ihre Räumlichkeiten übernimmt, um die Praxisräume zu mieten, müssen Sie diese in der Regel nicht zurückbauen. Das spart für alle Beteiligten Zeit, Kosten und Nerven.

Praxisräume mieten: 3. Auf Mietanpassungsklausel achten

Gewerbemietverträge mit befristeter, längerer Laufzeit enthalten häufig Mietanpassungsklauseln. Auch wenn es aus Mietersicht nicht wünschenswert ist: Viele Vermieterinnen und Vermieter bieten nur Verträge mit einer festgelegten Mieterhöhung an. Dennoch können Sie hier verhandeln, wenn Sie die Praxisräume mieten wollen. Wenn es schon eine Mietanpassungsklausel sein muss, sollten Sie auf eine Indexmiete bestehen. „Im Unterschied zu Staffelmieten orientieren sich Indexmieten an der Entwicklung der Verbraucherpreise“, so Anwalt Sedlaczek. Das bedeutet, dass die Mieterhöhungen in etwa die Inflationsrate ausgleichen. Da sich aber auch die Einnahmen und Gehälter entsprechend entwickeln, ist dies in aller Regel gut zu stemmen. Die Staffelmiete sieht hingegen fixe Erhöhungen zu festgelegten Zeitpunkten vor. „Das kann über die vereinbarten Zeiträume hinaus eine überdurchschnittliche Mieterhöhung zur Folge haben“, erklärt der Experte.

Praxisräume mieten: 4. Konkurrenzschutz vereinbaren

Eine weitere sinnvolle Vereinbarung, wenn Sie Praxisräume mieten möchten, ist die sogenannte Konkurrenzschutzklausel. Mit ihr können Sie sicherstellen, dass sich keine andere Therapeutin und kein anderer Therapeut oder Arzt Ihrer Fachrichtung in dasselbe Haus einmietet. Schließlich wollen Sie Ihren direkten Wettbewerber nicht ein Stockwerk über sich sitzen haben. Je nach persönlichen Weiterbildungen und Spezialisierungen lassen sich die einzelnen Fachrichtungen allerdings nicht immer ganz trennscharf voneinander abgrenzen. In diesem Fall sollten Sie darauf achten, dass die Konkurrenzschutzklausel möglichst weit gefasst ist und auch etwaige Überkreuzungen einbezieht. Vom Konkurrenzschutz profitiert, wer zuerst am Standort war.

Praxisräume mieten: 5. Gewerbemietvertrag juristisch überprüfen lassen

Wenn Sie eine Praxis mieten, sind Sie im Unterschied zu privaten Mieterinnen und Mietern nicht durch den Mieterschutz abgesichert. Denn bei einem Gewerbemietvertrag herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Im Klartext bedeutet das, dass alle Vertragsklauseln gelten, die Sie unterzeichnet haben. Bevor Sie also Ihre Unterschrift unter den Mietvertrag setzen, sollten Sie die Vereinbarungen lieber gründlich checken. Denn aller Voraussicht nach sind Sie für eine lange Laufzeit an die festgelegten Konditionen gebunden. Fachleute empfehlen daher, den Gewerbemietvertrag vor dem Abschluss juristisch überprüfen zu lassen. Denn als Ärztin oder Arzt, Apothekerin oder Apotheker, Physiotherapeutin oder Physiotherapeut liegt Ihr Spezialgebiet naturgemäß in der Beratung und Behandlung von Patientinnen und Patienten – und nicht im Dschungel der Vertragsklauseln.