Angesichts des massiven Mangels an Bürofläche, dem seit Jahren ein ständig wachsender Bedarf gegenübersteht, sind die Mietpreise in Berlin derzeit auf einem Rekordhoch. Zahlten Gründer 2016 im Schnitt noch 16 Euro pro Quadratmeter, haben sich die Preise in den zentralen Stadtteilen inzwischen verdoppelt.

Ob Moabit, Wedding oder Treptow: Randbezirke sind in Anbetracht dieser Entwicklung mehr und mehr die neuen Hotspots. Doch auch dort stellt die Suche nach der passenden Bürofläche zum Mieten für Start-ups mittlerweile eine besondere Herausforderung dar. In diesem Beitrag erklären wir, welche Voraussetzungen Start-ups am besten schaffen sollten, um einen Mietvertrag für gewerbliche Räume zu ergattern, und worauf es bei der Vertragsgestaltung ankommt.

Kaum gebaut, schon (vor-)vermietet

Bis 2022 sollen fast 1,7 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen in Berlin entstehen – Raum, der höchst begehrt und hart umkämpft ist. Die Vorvermietungsquote, also der Anteil der Büroflächen, die bereits vor deren Fertigstellung schon zur Vermietung reserviert sind, liegt bei 52 Prozent. Nichtsdestotrotz ist es für Gründer entscheidend, keine überstürzten Entschlüsse zu fassen. Wenn auch Sie sich auf der heiklen Mission befinden, eine geeignete Bürofläche zu mieten, sollten Sie die verfügbaren beziehungsweise künftig verfügbaren Räumlichkeiten dennoch stets vor dem Hintergrund der eigenen, individuellen Ansprüche unter die Lupe zu nehmen:

• Ist das Büro in einer ruhigen Umgebung gelegen oder gibt es permanente Störquellen?
• Verfügt das Büro über eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Sind ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden?
• Entspricht die Raumgröße der Zahl Ihrer Mitarbeiter, auch im Falle zukünftigen Wachstums?
• Lassen sich dynamische Veränderungen des Unternehmens in den Räumlichkeiten realisieren?
• Wie hoch ist der Hebesatz (der Kernfaktor für die Berechnung der Gewerbesteuer) der jeweiligen Gemeinde, in der das Büro lokalisiert ist?
  

Hinweis: Angesichts der Covid-19-Pandemie erfahren New-Work-Konzepte wie das Arbeiten in Remote Teams und Home-Office derzeit einen nie dagewesenen Schub. Setzt sich dieser Trend zum dezentralen Arbeiten auch nach der Corona-Zeit fort, bedeutet das für Ihre Mission „Bürofläche mieten“, dass nicht zwingend jeder Mitarbeiter künftig einen festen Schreibtischplatz braucht und damit auch ein kleineres Büro bereits ausreichend sein kann.

Bürofläche mieten: Mietvertrag, Laufzeit und Mietpreise in Berlin

Klingt wie ein Luxus, ist aber tatsächlich eine grundlegende Notwendigkeit: Nehmen Sie sich die Zeit, verschiedene Büroräume zu besichtigen. Ziehen Sie bei Ihrer Suche auch weniger zentral gelegene Standorte in Erwägung. So sind Sie bestmöglich aufgestellt, um ein Start-up-Büro zu finden, das zu Ihnen und Ihrem Team passt. Bevor Sie im Falle einer vielversprechenden Entdeckung allerdings überstürzt einen Mietvertrag für die gewerblichen Räume unterzeichnen, sollten Sie neben der Lage und den Beschaffenheiten des Büros einige weitere Modalitäten beachten. Das Wichtigste in Kürze:

Die Zukunft im Blick behalten

Gewerbemietverträge sind – anders als üblicherweise unbefristete private Mietverträge – zum einen oft befristet, zum anderen sehen sie Mindestlaufzeiten bis zum Erreichen dieser Fristen vor. Gewerbetreibende sind also weit mehr als Privatpersonen auf ihre Mietverträge „festgenagelt“. Für Vermieter sind im Hinblick auf den Mietvertrag Laufzeiten von 5 bis 10 Jahren natürlich vorteilhaft. Gerade Start-ups stehen jedoch erst am Anfang ihrer Karriere, sehen sich mit Unwägbarkeiten konfrontiert und haben kaum die Möglichkeit, so weit vorauszuplanen und sich festzulegen.

Aufgrund des enormen Booms der Start-up-Szene in Berlin lassen sich viele Vermieter daher auch auf kürzere Laufzeiten von 3 bis 5 Jahren ein. Sollten potenzielle Vermieter bei den Vertragsverhandlungen also deutliche längere Zeiträume vorsehen, lohnt es sich, auf diesen Umstand zu verweisen und die anvisierten Fristen herunterzuhandeln – oder gegebenenfalls Büroflächen mit kürzerer Vertragsdauer zu suchen.

Davon abgesehen bleibt die Frage nach der künftigen Entwicklung des Start-ups. Möchten Sie von vornherein Raum für Wachstum einplanen, haben Sie drei Möglichkeiten, die Sie in jedem Fall vorab mit dem Vermieter vertraglich regeln sollten:

• Damit Ihr Start-up problemlos die Chance hat, in kommenden Jahren um weitere Mitarbeiter anzuwachsen, kann es sinnvoll sein, bereits von vornherein größere Räumlichkeiten zu mieten, die zunächst noch nicht benötigte Fläche aber unterzuvermieten. So haben Sie die räumlichen Voraussetzungen zu expandieren, sparen bis zur konkreten Expansion durch die Untermiete allerdings Kosten ein.
• Alternativ besteht die Option zur Cluster-Office-Lösung: Statt eines großflächigen Büros mieten Sie zunächst eine kleine Bürofläche und erweitern diese bei Bedarf um Arbeitsplätze in einem Co-Working-Space. Allerdings befinden sich die jeweiligen Arbeitsplätze in diesem Fall nicht zwingend im selben Gebäude beziehungsweise können weit voneinander entfernt liegen.
• Bietet ihr Vermieter eine Vielzahl an Büros an, können Sie ein Vormietrecht für freistehende beziehungsweise freiwerdende Flächen vereinbaren.
   

Mietanpassungsklauseln berücksichtigen

Gewerbemietverträge enthalten mitunter Mietanpassungsklauseln, durch die sich der Mietpreis mit der Zeit erhöhen kann – etwa durch eine Staffelmiete. Sind derartige Klauseln in Ihrem Mietvertrag fürs Büro vorgesehen, empfiehlt es sich, auf eine Indexmiete zu bestehen. Jegliche Änderungen des Mietpreises richten sich dann nach der Entwicklung der Verbraucherpreise. Fällt der Verbraucherpreisindex, bedeutet das für Sie als Mieter eine Herabsetzung des Mietpreises.

Hinweis: Bei jeglichen Fragen hinsichtlich der Finanzierung Ihres Start-ups  stehen Ihnen unsere Finanzexperten der Berliner Sparkasse gern zur Seite. 

Konkurrenzschutz vereinbaren

Neben den allgemeinen wie auch gesonderten Vereinbarungen zu Ihrem Mietvertrag – Mietobjekt, -zweck, -zeit, -frist und -zahlung – ist es für einige Start-up-Modelle, deren Erfolg von ihrer lokalen Präsenz und Reichweite abhängt, ratsam, zusätzlich einen Konkurrenzschutz zu vereinbaren. Ein solcher verhindert, dass Ihr Vermieter nebenstehende Büros an Unternehmen vermietet, die ein ähnliches Geschäft wie Sie betreiben und Ihrem Start-up somit unmittelbare Konkurrenz machen würden.

Finaler Check durch einen Profi

Nicht zuletzt empfiehlt es sich, den Gewerbemietvertrag für das Start-up-Büro juristisch prüfen lassen. Anders als bei einem privaten Wohnmietvertrag greift bei einem Gewerbemietvertrag nämlich nicht der sogenannte Mieterschutz. Die im Vertrag festgelegten Konditionen sind für Sie daher bindend. Bevor Sie den Bedingungen mit Ihrer Signatur zustimmen, sollten Sie diese deshalb juristisch überprüfen lassen. Auf diese Weise gehen Sie sicher, dass Sie nicht unbedacht einer Vertragsklausel zustimmen, die Ihnen zu einem späteren Zeitpunkt zum Nachteil gereicht.

Fazit

So schön das Bild vom Start-up, das seinen Businesserfolg aus der Garage heraus aufbaut, auch sein mag; früher oder später wollen und können Jungunternehmen nicht auf ein vollwertiges, flexibel und ergonomisch eingerichtetes Büro  verzichten. Gerade für Gründer ist es hierbei wichtig, Bürofläche zu mieten, die ein hohes Maß an Flexibilität ermöglicht – sei es in Hinsicht auf die Laufzeit oder die Möglichkeit einer späteren Erweiterung der Räumlichkeiten. Das Wichtigste aber: nichts überhasten. Den ersehnten Mietvertrag für gewerbliche Räume abzuschließen kostet mitunter Zeit und Geduld. Prüfen Sie dennoch genau Ihre Optionen, vereinbaren Sie keine nachteiligen Mietverträge und lassen Sie vor Abschluss gegebenenfalls alle Details noch einmal durch einen Juristen prüfen.