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Damit ein Handwerker seinem Gewerbe nachgehen kann, bietet es sich an, eine Werkstatt mit einem Gewerbemietvertrag zu mieten.

Werkstatt oder Laden mieten: Tipps für den Gewerbemietvertrag

Handwerk hat bekanntlich goldenen Boden – doch um sich Ihr Handwerk vergolden zu lassen, benötigen Sie zunächst einmal genau diesen Boden. Sie müssen also eine Werkstatt mieten, in der Sie Ihr Handwerk ausüben können. Oder wollen Sie einen Laden mieten, in dem Sie Ihre Produkte vertreiben oder Ihre Dienstleistung anbieten? In jedem Fall gilt: Bevor Sie einen entsprechenden Gewerbemietvertrag abschließen, sollten Sie einige Aspekte beachten und Tipps beherzigen.

Gewerbemietrecht vergleichsweise simpel?

Mietverträge und das zugrundeliegende Mietrecht für Wohnräume sind komplex und beinhalten zahlreiche Rechte und Pflichten. Das Gewerbemietrecht erscheint demgegenüber vergleichsweise einfach strukturiert. Der Gesetzgeber greift weniger regulierend ein, da er von gleichem Gewicht beider Vertragsparteien ausgeht und darauf vertraut, dass diese in der Lage sind, die Vertragsvereinbarungen selbstständig aushandeln.

Für Sie als Gewerbemieter bedeutet das, dass Sie sich im Ernstfall auf keinen sonderlich starken Mieterschutz berufen können. Damit Sie im Fall von Verwerfungen und Streitigkeiten mit dem Vermieter nicht ohne Werkstatt oder Gewerberaum dastehen, sollten Sie also entsprechende Vereinbarungen und Konditionen im Vertrag festhalten und prüfen lassen.

Obwohl laut Gesetz ein schriftlicher Gewerbemietvertrag erst ab einer Mietdauer von mehr als einem Jahr überhaupt notwendig ist, sollten Sie auch bei kürzerer Mietdauer auf einem schriftlichen Vertrag bestehen. So können Sie im Zweifelsfall vor Gericht Ihre Ansprüche geltend machen.

Was sollte der Gewerbemietvertrag beinhalten?

Im Gewerbemietrecht gilt Vertrags- und damit Inhaltsfreiheit. Folgende Punkte sollte aber jeder Gewerbemietvertrag unbedingt behandeln:

  • Daten der beiden Vertragsparteien
  • Details zum Mietobjekt, inklusive Lage und Größe
  • Informationen zum beabsichtigten Mietzweck
  • Listung der Nutzungsrechte und ihres jeweiligen Umfangs
  • Angabe der beabsichtigten Mietdauer und geltende Kündigungsfristen
  • Miethöhe, Höhe der Kaution und der zu entrichtenden Betriebskosten

Neben diesen zentralen Angaben ist es zudem sinnvoll, weitere Vereinbarungen mit dem Vermieter auszuhandeln und vertraglich festzuhalten. Infrage kommen beispielsweise:

  • Festlegung eines Konkurrenzschutzes (Benennung der Art des Kerngeschäfts)
  • Möglichkeit, einen Nachmieter stellen zu dürfen

Die wichtigsten Faktoren, die Sie bei einem Mietvertrag für Gewerbe beachten sollten, finden Sie hier nochmals kompakt zusammengefasst in einer Checkliste.

Wer ist Mieter im Gewerbemietvertrag?

Nicht nur eine natürliche, sondern auch eine juristische Person ist im Gewerbemietvertrag als Vertragspartei zulässig. Haben Sie Ihr Unternehmen als OHG, GmbH oder AG gegründet, das somit einer Haftungsbeschränkung unterliegt, sollten Sie dieses als Mieter angeben. So müssen Sie als Werkstatt- oder Ladenbesitzer nicht mit Ihrem persönlichen Vermögen für eventuelle Mietschulden haften.

Tipp: Sind Sie Einzelunternehmen oder haften die Gesellschafter Ihres Unternehmens mit vollem Privatvermögen, sollten Sie unbedingt die Mietschuldenhaftung vertraglich auf einen begrenzten Zeitraum und eine Maximalhöhe limitieren.

Vertragszweck und vertragsgemäßer Gebrauch im Gewerbemietvertrag: Dürfen Sie hier überhaupt arbeiten?

Gerade als Handwerker, der eine Werkstatt mieten möchte, sollten Sie ein besonderes Augenmerk auf den vertragsgemäßen Gebrauch und Vertragszweck der Mietsache richten. Die baulichen Gegebenheiten der Immobilie müssen derart gestaltet sein, dass Sie eine Einhaltung der für Ihre Branche geltenden Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen überhaupt ermöglichen.

Es liegt in Ihrer Verantwortung als Mieter, dies vor dem Unterschreiben des Mietvertrags sicherzustellen. Schließen Sie einen Mietvertrag ohne entsprechende Kenntnis, ist er trotzdem wirksam. Informieren Sie sich daher vorab und lassen Sie ein gegebenenfalls infrage kommendes Objekt von einer Fachkraft für Arbeitssicherheit in Augenschein nehmen.

Beim Betrieb eines Handwerksunternehmens spielt auch der Lärmschutz eine gewichtige Rolle. Für die Einholung der erforderlichen behördlichen Erlaubnisse und Genehmigungen sind ebenfalls Sie als Mieter verantwortlich. Listen Sie im Gewerbemietvertrag detailliert auf, wofür Sie das Mietobjekt nutzen und welche Tätigkeiten Sie dort ausführen werden. Der Vermieter sichert mit seiner Unterschrift zu, dass seine Räume für diesen Zweck auch tatsächlich geeignet sind. Sollte es danach zu Anwohnerbeschwerden kommen, obwohl Sie Ihr Gewerbe wie vertraglich vereinbart ausüben, ist der Vermieter haftbar.

Was gilt es im Gewerbemietvertrag bezüglich Kündigungsfrist und Laufzeit zu beachten?

Ist die Laufzeit eines Gewerbemietvertrags fest vereinbart, ist eine vorzeitige Kündigung nahezu ausgeschlossen. Gerade bei Neugründungen empfiehlt es sich daher, die Laufzeit des Gewerbemietvertrags nicht zu lang zu wählen. Denn realistisch betrachtet gibt es natürlich bei jeder Gewerbeneugründung ein wirtschaftliches Risiko, andererseits könnte auch ein unerwartet gut laufendes Geschäft dazu führen, dass Sie nach kurzer Zeit bereits einen größeren Laden oder eine geräumigere Werkstadt mieten müssen.

Tipp: Besteht Ihr Vermieter auf eine lange Mietdauer, bestehen Sie im Gegenzug auf eine Klausel, die eine kurzfristige und außerordentliche Kündigung bei Geschäftsaufgabe zulässt.

Gerade in Zeiten schnell steigender Mietpreise, ist ein gewisses Maß an Planungssicherheit Gold wert, vor allem wenn Ihre Gewerbefläche im neuen Szenebezirk liegt. Daher ist es ratsam, eine vergleichsweise kurze Erstlaufzeit des Vertrags mit einer Verlängerungsoption zu gleichbleibenden Konditionen zu kombinieren.

Auch die Kündigungsfrist können Sie mit dem Vermieter vor Vertragsabschluss frei aushandeln. Haben Sie keine Vereinbarung getroffen, greift § 580a Abs. 2 BGB. Dieser besagt: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.“ Dies entspräche also einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Konkurrenzschutz inklusive: Warum die Benennung Ihres Kerngeschäfts wichtig ist

Als Mieter von Gewerberäumen genießen Sie automatisch Konkurrenzschutz, selbst wenn dies nicht explizit im Gewerbemietvertrag vereinbart wurde. Der Vermieter ist während der gesamten Mietdauer ohnehin zu Folgendem verpflichtet:

•    die Nutzung der Räume zum im Vertrag vereinbarten Zweck mit Beginn der Mietdauer zu ermöglichen
•    den zweckmäßigen Zustand über die gesamte Mietdauer hinweg zu erhalten
•    keine Räume im selben Haus an einen gleichartigen Geschäftsbetrieb zu vermieten, der Ihnen Konkurrenz machen würde

Der Anspruch auf Konkurrenzschutz besteht also automatisch. Doch ist es dazu notwendig, dass Sie die Art Ihres Kerngeschäfts im Gewerbemietvertrag schriftlich fixieren. Dies umfasst die Angabe Ihrer Geschäftstätigkeit und die Beschreibung Ihres Angebots.

Wie berechnen sich Miethöhe und Betriebskosten im Gewerbemietvertrag?

Der für Wohnraummietverträge angewandte Mietspiegel gilt für Gewerbemietverträge nicht. Der Vermieter legt den Mietpreis individuell fest, sodass die Miethöhe in der Regel ein Spiegel der Nachfrage und des Angebots ist. Als Gewerbetreibender sind Sie also in der Lage, die Miethöhe auszuhandeln.

Neben der Miethöhe sollten Sie im Gewerbemietvertrag auch die Mietanpassung während der Laufzeit verbindlich festschreiben. Festmiete, Staffelmiete, Umsatzmiete und Indexmiete sind gängige Alternativen. Als Mieter profitieren Sie am stärksten von einer Festmiete, während Vermieter eine Staffel- oder Indexmiete bevorzugen.

Neben der Miete sind natürlich Betriebskosten zu entrichten. Bei Gewerberäumen ist es für Vermieter üblich, weit mehr Kosten umzulegen, als das bei Wohnimmobilien der Fall ist, beispielsweise Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Gesetzliche Richtlinien und festgelegte Maximalbeträge gibt es auch hierfür nicht. Wenn Sie einen Laden oder eine Werkstatt mieten möchten, sollten Sie daher sämtliche Beträge vorab aushandeln und im Gewerbemietvertrag schriftlich festhalten. Lesen Sie in jedem Fall den Vertrag vor Unterzeichnung eingehend durch und lassen Sie ihn gegebenenfalls von Experten prüfen.

Wie finde ich die passende Immobile, wenn ich eine Werkstatt oder einen Laden mieten möchte?

Wenn Sie auf Kundenverkehr angewiesen sind, sind natürlich ganz andere Standortfaktoren ausschlaggebend als bei einer reinen Werkstatt. Lage, Verkehrsanbindung und Passantenfrequenz sind in diesem Fall essenziell wichtig. Suchen Sie hingegen eine Immobilie, die Sie als Werkstatt ohne Kundenverkehr nutzen möchten, sind diese Faktoren weniger relevant. Allerdings gelten auch dann gewerbespezifische rechtliche Regelungen. Informieren Sie sich vorab beim zuständigen Bauamt, ob Ihr Gewerbe am gewünschten Standort uneingeschränkt arbeiten darf.

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