Nachlassplanung mit Wohneigentum: Das sollten Sie beim Vererben beachten

Ob Sie eine Wohnung oder ein Haus vererben möchten – die Nachlassplanung zählt zu den wichtigsten Aufgaben, um Ihr Erbe nach Ihren Wünschen weiterzugeben. Die Vererbung von Immobilien erfordert besondere Überlegungen und kann Herausforderungen bergen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie bei der Nachlassplanung mit Wohneigentum achten sollten, um spätere Unklarheiten zu vermeiden. 

1. Den Wert des Wohneigentums ermitteln

Bevor Sie mit der Nachlassplanung beginnen, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie genau kennen. Eine professionelle Immobilienbewertung hilft Ihnen, den aktuellen Marktwert zu bestimmen und potenziellen Renovierungsbedarf zu erkennen. Dies ist entscheidend für eine faire Verteilung und die korrekte Entrichtung der Erbschaftssteuer. 

Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie regelmäßig bewerten, vor allem vor größeren Renovierungen oder Umbauten. So bleiben Sie stets über den gegenwärtigen Wert informiert.

2. Die wichtigsten Dokumente zusammenstellen und aktualisieren
Planen Sie, eine Immobilie zu vererben, tragen Sie alle Verträge und Dokumente zu Ihrer Immobilie zusammen, prüfen Sie sie sorgfältig und aktualisieren Sie sie gegebenenfalls – das schafft Klarheit für Sie sowie Ihre Erben über die momentane Situation. Um etwa Einnahmen oder potenzielle finanzielle Belastungen oder Verpflichtungen zu identifizieren, setzen Sie sich eingehend auseinander mit zum Beispiel Mietverträgen oder Hypotheken. Darüber hinaus ist es wichtig, dass alle relevanten Dokumente, einschließlich Kaufverträge und Grundbuchauszüge, auf dem neuesten Stand sind. Dies vermeidet Missverständnisse und rechtliche Komplikationen, wenn die Immobilie an die Erben übergeht. Eine umfassende Dokumentation erleichtert zudem den Übergangsprozess und stellt sicher, dass der rechtliche Rahmen eingehalten wird.

3. Die Erbschaftssteuer berücksichtigen
Behalten Sie beim Vererben von Wohneigentum die Erbschaftssteuer im Auge, da sie erhebliche finanzielle Folgen hat. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Wert des geerbten Vermögens und dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ab. Je nach Beziehung zum Erblasser gelten unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze. Kinder profitieren beispielsweise von einem Freibetrag von 400.000 Euro, während entfernteren Verwandten oder Nichtverwandten ein deutlich geringerer Freibetrag zugesprochen wird. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, informieren Sie sich frühzeitig über die geltenden Freibeträge und möglichen steuerlichen Belastungen. Ein Steuerberater oder Rechtsanwalt bietet hierbei wertvolle Unterstützung. Er berechnet nicht nur die zu erwartende Steuerlast, sondern entwickelt auch Strategien zur Minimierung. Dazu zählen unter anderem Schenkungen zu Lebzeiten oder die Verteilung des Erbes über mehrere Jahre, um wiederholt den Vorteil des Freibetrags in Anspruch nehmen zu können. So reduzieren Sie die Steuerlast erheblich und geben das Vermögen möglichst vollständig an die Erben weiter.

4. Das Testament und den Erbvertrag erstellen
Um Ihre Wünsche bezüglich des Wohneigentums klar und verbindlich festzulegen, sollten Sie ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen. Ein Testament ist ein einfaches Dokument, das Ihre Vorstellungen zur Verteilung Ihres Vermögens festhält, während ein Erbvertrag in der Regel rechtlich bindender ist und bereits zu Lebzeiten Vereinbarungen über den Nachlass ermöglicht. Überlegen Sie, ob bestimmte Personen im Testament benannt werden sollen, um spezielle Anweisungen zu berücksichtigen, wie zum Beispiel die Nutzung oder den Verkauf der Immobilie.

Des Weiteren ist es sinnvoll, Ihre Familie und die Erben über Ihre Nachlassplanung und Wünsche zu informieren und zu klären, wie die Immobilie im Falle Ihres Ablebens verwaltet werden soll.

Holen Sie sich rechtlichen Rat, wenn Sie ein Testament erstellen. Dadurch sorgen Sie dafür, dass Sie alle gesetzlichen Vorgaben einhalten und Ihr Testament rechtsgültig ist. Ein Notar oder Rechtsanwalt hilft Ihnen, Ihre Anliegen präzise zu formulieren und rechtlich bindend festzuhalten. Hier finden Sie weitere Informationen dazu, wie Sie Ihr Erbe gestalten können.

5. Eine Immobilienübertragung zu Lebzeiten erwägen
Das Überschreiben eines Hauses auf die eigenen Kinder oder andere Familienangehörige kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein, vornehmlich um Erbschaftssteuer zu sparen und Vermögen frühzeitig zu verteilen. Bei einer solchen Schenkung ist es wichtig, steuerliche Freibeträge zu beachten: Für Kinder beträgt der Freibetrag beispielsweise 400.000 Euro. Wird dieser Wert überschritten, kann die Immobilie auch schrittweise übertragen werden – der Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Neben den steuerlichen Vorteilen gibt es jedoch ebenso einige Risiken und rechtliche Aspekte, die bedacht werden müssen. Dazu gehört, dass der Schenkende weiterhin abgesichert bleibt, etwa durch ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch, der ins Grundbuch eingetragen wird. 

Genauso sollte in einem Schenkungsvertrag eine Rückfallklausel enthalten sein. Sie ermöglicht es, die Immobilie bei unvorhergesehenen Umständen zurückzufordern, zum Beispiel bei dringendem finanziellem Bedarf des Schenkenden. Auch in diesem Fall ist es ratsam, sich vor der Schenkung rechtlich beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Punkte geregelt sind und zukünftige Erbstreitigkeiten vermieden werden.

Gut zu wissen: Wenn Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten an Angehörige übertragen und weiterhin darin wohnen möchten, nutzen Sie ein Wohnungsrecht. Dieses Recht erlaubt Ihnen, die Immobilie bis zu Ihrem Ableben zu bewohnen. Ist die Immobilie vermietet und möchten Sie die Mieteinnahmen behalten, lassen Sie sich ein Vorbehaltsnießbrauchrecht einräumen. 

Ein weiterer Vorteil: Der Wert des Wohnungs- oder Nießbrauchrechts mindert den Immobilienwert – das senkt die Berechnungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Den Wert dieses Nutzungsrechts berechnen Sie anhand des jährlichen Nutzungswerts und der statistischen Lebenserwartung des Schenkenden. So verringert sich die Steuerlast der Erben, besonders bei einer frühzeitigen Übertragung der Immobilie. Bei vermieteten Immobilien sind nur 90 Prozent des Wertes steuerpflichtig, da der Gesetzgeber eine 10-prozentige Steuerbefreiung zugesteht. Auch Schulden des Schenkenden können die steuerliche Belastung reduzieren.

Nachlassplanung mit Wohneigentum – frühzeitig vorsorgen für die Zukunft
Die Nachlassplanung mit Wohneigentum ist ein wichtiger Schritt, um zu gewährleisten, dass Ihr Vermögen gemäß Ihren Wünschen vererbt wird und spätere Konflikte oder steuerliche Nachteile vermieden werden. Mit der richtigen Planung und Beratung können Sie Ihre Immobilie optimal in Ihre Nachlassregelungen integrieren und für die Zukunft vorsorgen. 

Sie möchten mehr zum Thema Nachlassregelung erfahren? Unser Ratgeber „Nachlassregelung – warum und wie Sie vorsorgen sollten“ gibt Ihnen wertvolle Tipps zum Thema. Zudem finden Sie praktische Informationen in unserer Ratgeberrubrik „Vererben und Erben“.