Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir leisten?

In Zeiten steigender Mietpreise spielen zunehmend mehr Menschen mit dem Gedanken, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder selbst zu bauen. Doch wie teuer darf die Immobilie sein, damit Sie Ihren Lebensstandard nicht über Jahre und Jahrzehnte zurückschrauben müssen? Wie Sie Ihr Budget realistisch berechnen, lesen Sie in diesem Beitrag.

Welche Faktoren beeinflussen die Auswahl und Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie?

Die Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Die entscheidendsten Parameter sind dabei Ihr Haushaltsnettoeinkommen sowie die Höhe des Eigenkapitals, das Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen können. Hinzu kommt beispielsweise die Frage, über wie viele Jahre Sie den Kredit für Ihr Eigenheim abbezahlen wollen oder können. Folgende Faktoren wirken sich darauf aus, wie teuer Ihre gewünschte Immobilie sein darf:

• Ihr Haushaltsnettoeinkommen
• Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten
• Ihr Eigenkapital
• die Höhe des Sollzinssatzes Ihres Darlehens
• die Dauer der Sollzinsbindung
• die Laufzeit des Darlehens
• die zu erwartenden Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar- und Grundbuchkosten)
  

Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Einnahmen und Ausgaben realistisch berechnen

Eine der größten Hürden auf dem Weg ins Eigenheim besteht in der realistischen Kalkulation der finanziellen Möglichkeiten. Denn erfahrungsgemäß neigen viele Kaufwillige dazu, ihre finanziellen Kapazitäten tendenziell ein wenig zu optimistisch einzuschätzen – vor allem, wenn der Wunsch nach der eigenen Immobilie stark ausgeprägt ist. Bei der Beantwortung der Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ sollten künftige Haus- oder Wohnungsbesitzer jedoch in jedem Fall versuchen, einen gesunden Realismus an den Tag zu legen. Schließlich soll Ihnen Ihr Eigenheim Freude sowie ein Gefühl der Sicherheit bereiten und Sie nicht um Ihren Schlaf bringen.

Im ersten Schritt ist es für Sie ratsam, einen Kassensturz zu machen, der Ihnen hilft, Ihren finanziellen Spielraum einzuschätzen. Gehen Sie dafür von Ihrem Nettohaushaltseinkommen aus: Das ist der Betrag, der nach Abzug von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen übrig bleibt. Anschließend sollte eine exakte Aufstellung Ihrer monatlichen Ausgaben erfolgen. Dazu zählen unter anderem:

• Kosten für die aktuelle Miete (entfällt, wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll)
• alle weiteren Lebenshaltungskosten inklusive Verpflegung, Bekleidung, Auto, Hobbys etc.
• Kosten für Versicherungen und Verträge inklusive Altersvorsorge
• abzubezahlende Kredite und Schulden

Damit Sie Ihren Lebensstandard während der Immobilienfinanzierung auf dem Ausgangsniveau halten können, dürfen Sie nicht zu knapp kalkulieren. Urlaube und größere Investitionen werden am besten mit einer Durchschnittssumme auf den einzelnen Monat heruntergebrochen.

Wie viel darf Ihr Eigenheim kosten?

Nach Abzug sämtlicher Ausgaben von Ihrem Haushaltsnettoeinkommen sollten Sie zusätzlich noch einen monatlichen Sicherheitspuffer einberechnen. Dieser dient beispielsweise der Finanzierung von unvorhersehbaren Posten wie einer Autoreparatur oder der Anschaffung einer neuen Waschmaschine. Die Summe, die Ihnen nach dem Abzug sämtlicher Ausgaben von Ihrem Haushaltsnettoeinkommen übrig bleibt, können Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims aufwenden. Experten empfehlen, dass die monatlich abzubezahlende Rate 30 bis 35 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen sollte.

Doch neben Ihrem Einkommen wirkt sich auch Ihr Eigenkapital nicht unwesentlich auf die Frage aus, wie viel Haus Sie sich leisten können. Schließlich beeinflusst die Höhe des Eigenkapitals die Höhe und Laufzeit Ihres Darlehens sowie den Zinssatz. Auch was das Eigenkapital betrifft, gibt es eine Faustregel: Im Idealfall deckt dieses bereits 20 bis 30 % der Gesamtkosten.

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf auf Sie zu?

Wenn Sie ermitteln wollen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, sollten Sie zudem nicht nur vom eigentlichen Kaufpreis, sondern von den anfallenden Gesamtkosten ausgehen. Denn zum Kaufpreis gesellen sich nicht unerhebliche Nebenkosten hinzu, die nochmals bis zu 15 % des Immobilienpreises ausmachen können. Unter die Nebenkosten fallen:

• ggf. Maklerprovision (in Berlin i. d. R. 7,14 %)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %)
• Grunderwerbsteuer (Berlin 6 %, Brandenburg 6,5 %)
• Modernisierungskosten

Bedenken Sie außerdem, dass im Laufe der Jahre zusätzliche Renovierungs- und Sanierungskosten anfallen können, beispielsweise für die Reparatur des Daches, den Anstrich der Außenfassade oder ein neues Heizungssystem. Auch wenn sich diese Kosten möglicherweise erst in zehn oder 20 Jahren nach dem Hauskauf einstellen, sollte im Finanzierungsplan für Ihre Immobilie dafür bereits ein Puffer eingerechnet werden. Dazu bietet es sich an, mit einem Bausparvertrag vorzusorgen und sich so ein zinsgünstiges Darlehen für die Zukunft zu sichern (Faustformel: 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr).

Auch wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss zusätzliche Kosten für den Werterhalt der Immobilie einkalkulieren. Mit der Instandhaltungsrücklage zum Beispiel müssen Wohnungseigentümer ebenfalls Sanierungsmaßnahmen für das ganze Haus zu einem gewissen Teil mitfinanzieren. Die Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil des Hausgeldes.

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Lassen Sie sich individuell beraten

Im Budgetrechner der Berliner Sparkasse können Sie sich einen ersten Eindruck darüber verschaffen, wie viel Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung kosten darf. Da eine solide Immobilienfinanzierung von vielen Faktoren abhängt und es unterschiedliche Finanzierungsmodelle gibt, empfiehlt es sich, in jedem Fall eine persönliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Die Immobilien-Experten der Berliner Sparkasse beraten Sie gerne zu Ihren individuellen Optionen und Fördermöglichkeiten.