Reform des Wohneigentumsgesetzes: Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Eine der wichtigsten Anpassungen der WEG-Reform, um Modernisierungsstaus entgegenzuwirken: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, etwa Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen, können laut WEG-Gesetz auf der Eigentümerversammlung ab sofort mit einfacher Mehrheit der anwesenden Stimmen beschlossen werden. Bislang waren für größere Umbauten häufig

• eine qualifizierte Mehrheit von mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer und
• mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile oder
• die Pflicht zur Zustimmung aller Parteien nötig.

Der Entscheidungsbefugnis der Mehrheit in der Eigentümerversammlung sind in § 20 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes allerdings Grenzen gesetzt. So macht der Gesetzgeber deutlich, dass bauliche Veränderungen, die

• eine Wohnanlage grundlegend umgestalten oder
• einzelne Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen,

nicht verlangt, beschlossen und gestattet werden dürfen. Was unter einer „grundlegenden Umgestaltung“ genau zu verstehen ist, wird im Gesetz allerdings nicht weiter ausgeführt und hängt somit stark von der zukünftigen Rechtsprechung bei Streitfällen ab.

Ebenso wie das Wohnungseigentumsgesetz die Entscheidungsbefugnis beim Umfang von Umbaumaßnahmen einschränkt, müssen auch nicht alle Eigentümer jede Entscheidung finanziell mittragen. So regelt § 21 WEG die Kostenverteilung neu und macht detaillierte Vorgaben:

• Die Kosten einer baulichen Veränderung (sowie auch die Betriebs- und Reparaturkosten) sind von den Eigentümern (entsprechend dem Verhältnis ihrer Anteile) zu zahlen, die für diese Maßnahme gestimmt haben.
• Werden bauliche Veränderungen hingegen mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen sowie mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Parteien der Wohnungseigentümergemeinschaft die anfallenden Kosten. Diese Regelung ist allerdings an die Maßgabe gekoppelt, dass die geplanten Veränderungen nicht mit „unverhältnismäßigen Kosten“ verbunden sind.
• Eine Umlegung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist zudem auch vorgesehen, wenn sich die Ausgaben innerhalb eines „angemessenen“ Zeitraums amortisieren, zum Beispiel beim Einbau eines neuen, energiesparenden Heizkessels. Als praktischer Richtwert kann hier der vom BGH bestätigte Zeitrahmen von zehn Jahren für modernisierende Instandsetzungen gesehen werden.

Gut zu wissen: Das Wohnungseigentumsgesetz koppelt die Übernahme der Kosten direkt mit der Nutzungsbefugnis! Für den Einbau eines neuen Fahrstuhls bedeutet das etwa, dass nur diejenigen Eigentümer den Fahrstuhl benutzen dürfen, die ihn auch bezahlt haben. Da sich bereits dieser Fall im Alltag kaum prüfen lassen dürfte, sieht § 21 Abs. 4 WEG daher für die darüberhinausgehende Nutzung einen „angemessenen Ausgleich“ vor.

In § 20 Abs. 2 WEG hebt der Gesetzgeber einzelne bauliche Veränderungen, für die Wohnungseigentümer einen speziellen Rechtsanspruch erhalten, noch einmal gesondert hervor. So sollen über das Wohneigentumsgesetz für Elektromobilität, altersgerechte Umbauten oder den Zugang zu schnellem Internet bessere Voraussetzungen geschaffen werden. Zu den privilegierten Maßnahmen zählen im Einzelnen:  

• Ladestationen für Elektroautos (mehr dazu in unserem aktuellen Experten-Tipp )
• Maßnahmen für einen besseren Einbruchsschutz
• Aus- und Umbaumaßnahmen für Barrierefreiheit
• Maßnahmen zum Anschluss an moderne Telekommunikationsnetze

 Im Rahmen der WEG-Reform können Eigentümer somit künftig allein und auf eigene Kosten bauliche Veränderungen zur eigenen Nutzung in den genannten Bereichen verlangen. Diese dürfen von der Eigentümerversammlung im Hinblick auf die zu erteilende Genehmigung nicht mehr abgelehnt werden. Allerdings ist die Eigentümerversammlung berechtigt, auf die Art der Durchführung Einfluss zu nehmen, etwa mittels entsprechender baulicher Vorgaben.

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurde auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen erheblich vereinfacht. Eine wesentliche Neuerung: Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Anzahl der  stimmberechtigten Wohnungseigentümer immer beschlussfähig. Bislang galt in den meisten Fällen, dass eine Beschlussfähigkeit erst gegeben war, wenn die erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügten. In diesem Zusammenhang sieht das Wohnungseigentumsgesetz auch eine Anhebung der Ladefrist durch den Verwalter von zwei auf drei Wochen vor und erlaubt den Versand von Einladungen auf elektronischem Wege.

Die Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist nach der WEG-Novelle nicht mehr nur direkt am Versammlungsort, sondern auch auf virtuellem Wege möglich. Demnach kann die Eigentümerversammlung nun beschließen, zu den Präsenzveranstaltungen auch Online-Zuschaltungen zu gestatten, um abwesende Miteigentümer besser einzubinden.

Hatten sich Wohnungseigentümergemeinschaften in der Vergangenheit für die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats entschieden, so war dieser nach dem Gesetz auf eine Größe von drei Beiratsmitgliedern festgesetzt. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurde diese Vorgabe abgeschafft, sodass der Verwaltungsbeirat heute beliebig viele Mitglieder haben kann. Bei mehreren Mitgliedern gilt lediglich die Vorgabe, einen Vorsitzenden (als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter) und einen Stellvertreter zu bestimmen.

Wichtig: Neben der Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben ist der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 WEG nun auch angehalten, die Tätigkeiten der Verwaltung zu überwachen. Darüber hinaus wird Wohnungseigentümern das Recht eingeräumt, die Verwaltungsunterlagen einzusehen.

Im Zuge der WEG-Novelle sind auch die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters erheblich ausgeweitet worden. So fungiert er nach § 9 Abs. 1 WEG zukünftig als Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach außen gegenüber allen Geschäftspartnern. Das bedeutet, dass seine Geschäfte für alle Eigentümer bindend sind. Lediglich für den Abschluss von Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen setzt das Regelwerk einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.

Gut zu wissen: Nach § 27 WEG kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kompetenzrahmen des Verwalters festlegen sowie seine Rechte und Pflichten per Beschluss einschränken oder erweitern. Allerdings betrifft dieses Gestaltungsrecht nicht die Außenvollmacht.

Eine weitere Neuerung des Wohnungseigentumsgesetzes sieht vor, dass Verwalter über bestimmte Maßnahmen mit „untergeordneter Bedeutung“, die nicht zu „erheblichen Verpflichtungen“ führen, in eigener Verantwortung entscheiden dürfen. Darunter können zum Beispiel kleinere Reparaturmaßnahmen oder der Abschluss von Handwerkerverträgen fallen. Welche Maßnahmen konkret in die Eigenverantwortung fallen, soll laut der Gesetzesbegründung in Abhängigkeit zur Art und Größe der Wohnanlage stehen.

Wohneigentümergemeinschaften mit mehr als acht Einheiten erhalten im Rahmen der WEG-Novelle einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Ein solcher Zertifikatsnachweis der notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse von der Industrie- und Handelskammer ist bis zum 1. Dezember 2022 auf Verlangen der Eigentümergemeinschaft vorzulegen. Für bereits vor dem 1. Dezember 2020 bestellte Verwalter gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024.

Hinweis: Wohnungseigentümergemeinschaften, die mit ihrem Verwalter nicht zufrieden sind, können diesen nach § 25 WEG jederzeit auch ohne Begründung und mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung abberufen. In einem solchen Fall enden die Verwalterverträge spätestens nach sechs Monaten.