Neuregelung der Maklerprovision – das müssen Immobilienkäufer und -verkäufer wissen

Der Boom auf dem heimischen Immobilienmarkt ist ungebrochen. Mehr als 700.000 Wohnimmobilien werden in Deutschland jährlich verkauft – etwa die Hälfte davon mit der Hilfe von Maklern. Für ihre Leistungen erhalten die professionellen Vermittler eine Maklerprovision, die nicht selten allein von der Käuferseite zu tragen ist. Um Verbraucher beim Immobilienkauf finanziell zu entlasten, sollen sich Verkäufer und Käufer die Maklerkosten nach dem Willen des Gesetzgebers ab 23.12.2020 teilen. Ob und in welchem Umfang Sie beim Kauf von Wohneigentum von der Neuregelung der Maklercourtage profitieren, hängt dabei maßgeblich von der Region ab, in der Sie eine Immobilie erwerben.

Wie sind die Höhe der Maklergebühren und ihre Verteilung bislang geregelt?

Ob die Bewertung einer Immobilie, die Objektvermarktung, die Durchführung von Besichtigungsterminen oder das Führen von Verkaufsverhandlungen – als Vermittler zwischen Verkäufern und Käufern erbringen Makler zahlreiche Leistungen, die nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf zu vergüten sind. Stand heute können die Höhe der Maklercourtage und auch die Frage, wer die anfallenden Kosten trägt, grundsätzlich frei verhandelt werden. In der Praxis orientieren sich Provisionshöhe und Kostenverteilung allerdings häufig an den verschiedenen regionalen Gepflogenheiten, die im Laufe der Jahre zu sehr unterschiedlichen Zahlungsmodalitäten geführt haben.

Maklerprovisionen nach Bundesland:

• In den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein beläuft sich die Maklergebühr üblicherweise auf 6 Prozent des Kaufpreises (netto) und wird zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgesplittet.
• Marktüblich ist eine Teilung der Maklerkosten auch in Mecklenburg-Vorpommern. Allerdings muss der Verkäufer hier typischerweise nur zwei Prozent des Kaufpreises übernehmen (drei Prozent verbleiben für den Käufer).
• In Berlin und Brandenburg (6 Prozent), in Bremen und Hessen (5 Prozent) sowie in Hamburg (5,25 Prozent) hat sich dagegen die Praxis durchgesetzt, die komplette Maklerprovision auf den Käufer umzulegen.
• In einigen Bundesländern gibt es unterschiedliche Regelungen – je nach Region, so z. B. in Niedersachsen, in Teilen von Thüringen (Westthüringen) sowie in Rheinland-Pfalz (Kreis Mainz-Bingen) und Nordrhein-Westfalen (Stadt Münster). Hier trägt der Käufer bisher allein die Provision in Höhe von 3 - bis 5 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.

In vielen Regionen stellen die ortsüblichen Maklergebühren - neben der Grunderwerbsteuer - einen nicht unerheblichen finanziellen Posten bei den Kaufnebenkosten. Für eine Hauptstadt-Immobilie zum Kaufpreis von 300.000 Euro müssen Sie dementsprechend bisher mit einer Provisionshöhe von 20.880 Euro inklusive Mehrwertsteuer kalkulieren. In Niedersachsen, wo sehr unterschiedliche Modelle greifen, variieren Ihre Kosten für einen Makler bei gleichem Kaufpreis zwischen 10.440 Euro, wenn die Courtage geteilt wird, und 17.400 Euro.

Maklerprovision: Neues Gesetz ab Ende 2020 wirksam

Wer hingegen künftig Wohneigentum erwirbt, soll generell nur noch maximal die Hälfte der Maklercourtage übernehmen müssen. So regelt es das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, welches am 23. Dezember 2020 in Kraft tritt. Mit der vorgelegten Neuregelung verfolgt der Gesetzgeber die Ziele,

• den Umgang mit der Maklerprovision bundesweit zu vereinheitlichen und
• private Immobilienkäufer bei den Erwerbsnebenkosten zu entlasten.

Demnach ist ab Ende 2020 eine Teilung der Maklergebühren zwischen Verkäufern und Käufern vorgesehen. Die Höhe der Maklercourtage bleibt auch weiterhin Verhandlungssache und wird gesetzlich nicht gedeckelt.

Bestellerprinzip auf dem Mietwohnungsmarkt: Bei Vermietungen gilt bereits seit dem 1. Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass die Maklerkosten für die Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen gezahlt werden, der den Makler beauftragt.

Verteilung der Maklerprovision im neuen Gesetz klar geregelt

Schließt ein Makler zukünftig Verträge mit dem Verkäufer und dem Käufer ab (Doppelprovision), so darf er seine Vergütung nach dem neuen Gesetz nur noch zu gleichen Teilen auf die beiden Parteien verteilen. Verkäufer und Käufer tragen somit jeweils 50 Prozent der Maklercourtage. Gut zu wissen: Vereinbart der Makler mit der Verkäuferseite eine provisionsfreie Tätigkeit, kann er vom Käufer nicht mehr wie bisher eine Vergütung beanspruchen.

Welche Verträge berücksichtigt die Neuregelung der Maklergebühren?

Die neue Provisionsregelung gilt ausschließlich für Maklertätigkeiten im Rahmen der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Für die Verteilung der Maklerkosten bei unbebauten Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern macht das Gesetz keine Vorgaben. Um unter die Neuregelung zu fallen, müssen Sie den Kauf zudem als Privatverbraucher tätigen, da Immobilienkäufe von Unternehmen ebenfalls ausgenommen sind.

Wichtig: Ein rechtsgültiger Maklervertrag im Zuge des Verkaufs einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf künftig der Textform, zum Beispiel per E-Mail oder Fax. Durch mündliche Absprachen oder einen Handschlag kommt somit kein Vertrag mehr zustande.

Fazit: Wer profitiert von der neuen Provisionsregelung?

Die Neuregelung der Maklerprovisionen kommt Käufern von Immobilien vor allem dort zugute, wo bislang ausschließlich die Käuferseite die Kosten für den Makler zu tragen hatte. Neben Berlin, Hamburg und Bremen werden Immobilienkäufer unter anderem auch in Brandenburg, Hessen sowie in bestimmten Regionen Niedersachsens und Thüringens teils erheblich bei den Erwerbsnebenkosten entlastet. Je nach Kaufpreis und vereinbarter Höhe der Maklercourtage sind hier durchaus fünfstellige Beträge realistisch, wie das obige Beispiel der Hauptstadt-Immobilie zeigt.

Tipp für Käufer: Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie an und mit welchen Beträgen müssen Sie rechnen? Mit dem Nebenkostenrechner der Berliner Sparkasse verschaffen Sie sich einen genauen Überblick.

Für Verkäufer gilt: Wer seine Immobilie noch vor dem 23.12.2020 verkauft, spart 3,48 % der Maklerprovision (für Berlin/Brandenburg). Prüfen Sie mit dem Preisfinder der Berliner Sparkasse und der BSK Immobilien GmbH, einer 100%igen Tochter der Berliner Sparkasse, den Wert Ihrer Immobilie. Jetzt kostenlos, schnell und zuverlässig.