Mieten oder kaufen 2026: Was lohnt sich?

Möchte ich weiter zur Miete wohnen oder den Schritt in die eigenen vier Wände wagen? Die Antwort auf diese Frage gehört zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben der meisten Menschen. Gerade 2026, in einer Phase steigender Mieten und stabil hoher Immobilienpreise, fällt vielen Berlinern und Berlinerinnen die Antwort nicht leicht.

Ingo Peetz, Leiter des ImmobilienCenters Bestand bei der Berliner Sparkasse, zeigt die Vor- und Nachteile auf und gibt Ihnen Entscheidungshilfen an die Hand, ob für Sie das Mieten oder Kaufen die bessere Wahl ist.

Mieten oder kaufen: Das Wichtigste in Kürze

• Ob das Mieten oder Kaufen einer Immobilie sinnvoller ist, hängt von Ihrer Lebensplanung, Ihrem Einkommen und Ihrem Eigenkapital ab.
• Eigentum schafft Vermögen und Planungssicherheit, erfordert jedoch ausreichend Eigenkapital und eine langfristig tragfähige Finanzierung.
• Mieten steht für Flexibilität und ein geringeres finanzielles Risiko, führt jedoch nicht zum Vermögensaufbau und macht Sie abhängig von der Mietentwicklung.

Immobilie mieten oder kaufen: Warum ist die Entscheidung 2026 schwieriger als früher?
Viele Faktoren beeinflussen, ob das Mieten oder Kaufen wirtschaftlich sinnvoller ist. In den letzten Jahren haben sich die Rahmenbedingungen spürbar verändert:

• Eine Untersuchung des Deutschen Mieterbundes von 2025 zeigt: Vor allem in Großstädten wie Berlin werden die Mieten trotz Mietpreisbremse immer teurer.
• Die Immobilienpreise bleiben auch 2026 vor allem in den Ballungsgebieten auf einem hohen Niveau.
• Die Finanzierungszinsen für Immobilien sind nicht mehr so niedrig wie früher, dank längerer Zinsbindungen jedoch planbarer.

Das heißt: Weder Mieten noch Kaufen sind pauschal „günstiger“. Entscheidend sind Ihre persönliche Lebenssituation, Ihre Pläne und Ihre finanzielle Stabilität.

Wann ist das Mieten sinnvoll?

Wenn Sie beruflich oder privat flexibel bleiben möchten, bringt ein Mietverhältnis klare Vorteile mit sich.
Eine Wohnung zu mieten bedeutet Bewegungsfreiheit. Vielleicht stehen berufliche Veränderungen an. Vielleicht wissen Sie noch nicht, in welchem Stadtteil Sie langfristig leben möchten. Oder Ihre familiäre Situation befindet sich im Wandel.

In diesen Phasen kann das Mieten entlasten. Sie bleiben flexibel, tragen kein Instandhaltungsrisiko und müssen kein Eigenkapital einsetzen. Gerade wenn Ihr Einkommen schwankt oder Ihre Rücklagen noch im Aufbau sind, punktet eine Mietwohnung durch finanzielle Vorteile.

Gleichzeitig sollten Sie die möglichen Nachteile im Blick behalten. Ihre Mietzahlungen fließen dauerhaft ab, ohne dass Sie Vermögen aufbauen. Zudem sind Sie von den Entwicklungen am Wohnungsmarkt abhängig. Umstände wie steigende Mieten oder Eigenbedarfskündigungen können Ihre Planung beeinflussen. Auch Ihre Gestaltungsmöglichkeiten sind bei einer Mietimmobilie begrenzt: Größere Umbauten oder energetische Maßnahmen liegen in der Hand der Eigentümerin oder des Eigentümers.

Wann ist das Kaufen einer Immobilie sinnvoll?

Eine Immobilie zu kaufen, kann 2026 vor allem in Ballungsräumen eine hohe finanzielle Herausforderung sein. Eigentum stellt jedoch noch immer einen wichtigen Baustein der Vermögensbildung dar.

„In die eigene Kasse zu bezahlen, ist natürlich immer besser als in die eines Vermieters“, sagt Ingo Peetz. 
Mit jeder Tilgung verringern Sie Ihre Restschuld und erhöhen Ihren eigenen Anteil an der Immobilie. Vor allem, wenn Sie ein langfristig festgeschriebenes Zinsniveau vereinbaren, kann Eigentum langfristig zu stabileren Wohnkosten führen und schafft Planbarkeit über Jahrzehnte. Auch die Angst vor Wohnungsverlust aufgrund einer Eigenbedarfskündigung fällt weg.

Eine abbezahlte Immobilie reduziert darüber hinaus im Ruhestand die Wohnkosten deutlich und gilt seit jeher als stabile Kapitalanlage. Gerade in einem Umfeld steigender Lebenshaltungskosten erweisen sich diese beiden Punkte als wichtige Vorteile einer eigenen Immobilie.

Mieten oder kaufen: Ihre persönliche Situation als Antwort

Ein zentraler Punkt bei der Entscheidung ist: Wie sieht Ihre finanzielle Ausgangslage konkret aus? Um eine Immobilie zu finanzieren, benötigen Sie zunächst Eigenkapital.

„Als Orientierungswert gilt: Das vorhandene Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten sowie rund 20 Prozent des Kaufpreises abdecken“, so Ingo Peetz. 

Die Kaufnebenkosten umfassen:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Gerichtskosten
• Grundbuchkosten
• Maklerkosten

Des Weiteren stehen nach dem Immobilienkauf wiederkehrende Kosten an. Nehmen Sie einen Immobilienkredit bei Ihrer Bank auf, fallen sogenannte Bauzinsen an. 

Der Leiter des ImmobilienCenters Bestand bei der Berliner Sparkasse erklärt: „Grundsätzlich empfehlen wir – insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien – eine längere Zinsbindung, um sich das aktuelle Zinsniveau langfristig zu sichern und das Risiko steigender Zinsen zu reduzieren.“

Auch Rücklagen für eventuelle Reparaturen oder Sanierungen gilt es vor dem Immobilienkauf zu bedenken.

Beispielrechnung: Mieten oder kaufen

Ein Paar interessiert sich für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Berlin.

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Eigenkapital: 100.000 Euro
• Finanzierungsbedarf: 300.000 Euro
• Sollzins: 3,8 Prozent
• anfängliche Tilgung: 2 Prozent
• Zinsbindung: 15 Jahre

Zum Vergleich steht eine ähnliche Wohnung zur Miete.

• Kaltmiete: 1.350 Euro
• Nebenkosten (kalt): 250 Euro
• Gesamtmiete: 1.600 Euro monatlich

Variante 1: Kaufen

1. Kaufnebenkosten

In Berlin fallen rund 10 bis 12 Prozent Nebenkosten an (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Bei 400.000 Euro sind das circa 48.000 Euro. Diese sollten idealerweise aus dem Eigenkapital gedeckt werden.

2. Monatliche Finanzierungsrate

• Darlehen: 300.000 Euro
• Zins: 3,8 Prozent
• Tilgung: 2 Prozent

Die Annuität setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Bei 5,8 Prozent von 300.000 Euro ergeben sich 17.400 Euro pro Jahr beziehungsweise 1.450 Euro pro Monat.

Dazu kommen:

• Rücklage/Instandhaltung: circa 200 Euro
• Hausgeld: circa 150 Euro

Die monatliche Gesamtbelastung liegt demnach bei circa 1.800 Euro.

Variante 2: Mieten

Monatliche Gesamtmiete: 1.600 Euro

Die monatliche Belastung ist circa 200 Euro weniger. Jedoch gibt es im Gegensatz zur Kaufvariante keinerlei Vermögensaufbau.

„Bei kurzer Mietdauer kann Mieten wirtschaftlich sinnvoller sein, und die Finanzierung einer Immobilie muss man sich natürlich leisten können. Ist dies jedoch der Fall, stellt der Immobilienkauf langfristig immer die bessere Lösung dar“, weiß der Leiter des ImmobilienCenters Bestand bei der Berliner Sparkasse. 

Sie möchten wissen, ob für Sie das Kaufen oder Mieten die bessere Lösung ist? Unsere Immobilienexperten und -expertinnen beraten Sie gerne persönlich.

Immobilienfinanzierung: Was passiert bei finanziellen Engpässen?

Eine Immobilienfinanzierung kann noch so gut geplant sein: Verändern sich die Lebensumstände, zum Beispiel durch einen Jobverlust oder eine Krankheit, kann es finanziell eng werden.
Die Berliner Sparkasse unterstützt ihre Kunden und Kundinnen in einem solchen Fall: „Besteht eine wirtschaftliche Notlage, kann die Tilgungsrate angepasst werden“, berichtet Ingo Peetz.

Dennoch gilt: Eigentum ist eine langfristige Verpflichtung. Planen Sie eine Immobilienfinanzierung also immer mit Sicherheitsreserven.

Fazit: Mieten oder kaufen? Die Berliner Sparkasse hilft Ihnen bei der Entscheidung

Ob Sie mieten oder kaufen: Beide Wege können 2026 die richtige individuelle Entscheidung sein. Denn es kommt nicht allein auf den Markt an, sondern auf Ihre persönliche Lebensplanung und finanzielle Ausgangslage. Ein Immobilienkauf sollte auf einer soliden Grundlage stehen, mit ausreichend Eigenkapital, einer tragfähigen Haushaltsrechnung und einer Finanzierung, die auch bei veränderten Lebensumständen Bestand hat. Gleichzeitig ist es ebenso verantwortungsvoll, sich bewusst für das Mieten zu entscheiden, wenn etwa die örtliche oder berufliche Flexibilität aktuell im Vordergrund steht.

Die Berliner Sparkasse begleitet Sie bei Ihrer persönlichen Entscheidung Schritt für Schritt – mit einer transparenten Analyse Ihrer finanziellen Situation, realistischen Szenarien und individuellen Finanzierungskonzepten. „Unser Anspruch ist es, dass Sie Ihre Wohnentscheidung mit Klarheit und Sicherheit treffen können“, betont Ingo Peetz.

Die Berater und Beraterinnen der Berliner Sparkasse stehen Ihnen gerne in einer Filiale in Ihrer Nähe oder telefonisch zur Verfügung. Vereinbaren Sie einfach einen Termin und klären Sie all Ihre Fragen rund um das Thema „Mieten oder Kaufen“ und Ihre langfristige Wohnplanung.