Bereits seit Jahren gehört Berlin zu den Immobilien-Hotspots in Deutschland. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohneigentum haben sich auch die Kaufpreise für Hauptstadt-Immobilien entsprechend dynamisch entwickelt. Aber „Berlin“ ist nicht gleich „Berlin“: Wer eine Eigentumswohnung in Berlin kaufen will, sollte sich den Wohnungsmarkt genau ansehen. Denn ob Sie im hippen Kiez oder beschaulich im Grünen wohnen wollen – die Bezirke und ihre Ortsteile bieten nicht nur jeweils ein einzigartiges Flair, sondern unterscheiden sich auch in Bezug auf die Immobilienpreise deutlich voneinander.

LBS-Kaufpreisspiegel vergleicht Angebotspreise von Bestandswohnungen in allen zwölf Berliner Bezirken

Für den neuesten Kaufpreisspiegel der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover (LBS Nord) wurden vom Institut empirica die Angebotspreise von Bestandswohnungen in allen zwölf Bezirken ermittelt. Eine zentrale Erkenntnis: Die Schere bei den Immobilienpreisen in Berlin geht immer weiter auseinander. Wir zeigen Ihnen auf Grundlage der Daten für das zweite Quartal 2020, wo Sie noch vergleichsweise günstig eine Eigentumswohnung in Berlin erwerben können.

Im Vergleich zu 2017 sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Berlin pro Jahr im Durchschnitt um 10,2 % gestiegen. In den letzten Monaten war der Preisanstieg allerdings deutlich langsamer. In den einzelnen Stadtteilen offenbart sich dabei ein sehr unterschiedliches Bild.  

Hinweis: Beim (mittleren) Standardpreis handelt es sich um den ermittelten Median: 50 Prozent der untersuchten Angebotspreise liegen über diesem Wert, 50 Prozent darunter.

Quadratmeterpreise im Berliner Südwesten: Von Wannsee nach Tempelhof

Ob Botanischer Garten oder Tempelhofer Feld – die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg haben ausgedehnte Grün- und Freizeitflächen zu bieten. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen liegen hier in der Nähe der Gesamtberliner Standardpreise. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.616 Euro pendelt sich Steglitz-Zehlendorf nur knapp über dem Wert von Tempelhof-Schöneberg (4.583 Euro/qm) ein. Ähnlich verhält es sich auch im gehobenen Preissegment, wo in beiden Bezirken mehr als 5.250 Euro/qm für Bestandswohnungen fällig werden.

Süd bis Süd-Ost: Eigentumswohnungen in Neukölln und Treptow-Köpenick

Mit seinen ausgedehnten Waldflächen zieht Treptow-Köpenick Naturliebhaber magisch an. Günstige Eigentumswohnungen bekommen Sie hier bereits für 3.044 Euro/qm. Und selbst die Spitzenwerte für das teuerste Viertel aller Angebote von 4.142 Euro/qm liegen noch unter den günstigen Preislagen im Bezirk Mitte (4.151 Euro/qm). Allerdings gehört Treptow-Köpenick mit jährlichen Steigerungsraten von 13,1 Prozent seit 2017 zu den Bezirken mit den am schnellsten steigenden Wohnungspreisen in Berlin. Mit 4.486 Euro fallen die gemittelten Quadratmeterpreise in Neukölln fast 900 Euro höher aus als im Nachbarbezirk. Allerdings gibt es auch hier je nach Lage starke Preisschwankungen zwischen 3.500 Euro/qm im günstigen und 5.200 Euro im gehobenen Preissegment.

Der angesagte (Nord-)Osten: Pankow und Lichtenberg auf dem Vormarsch

Mit Blick auf die Spitzenpreise von 6.085 Euro/qm gehört Pankow bereits heute zu den Top-3-Bezirken, was die Angebote für Eigentumswohnungen in Berlin angeht. Bei den Standardpreisen (4.988 Euro/qm) hält sich Friedrichshain-Kreuzberg zwar noch knapp vor Pankow, angesichts der jährlichen Teuerungsrate von 12,4 Prozent in den letzten drei Jahren besteht aber die Möglichkeit, dass der bevölkerungsreichste Berliner Bezirk auch hier bald vorbeiziehen wird. Mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 3.690 Euro ist Lichtenberg zwar noch ein gutes Stück von Pankow entfernt. Aufgrund zahlreicher Bau- und Modernisierungsprojekte gilt der Bezirk aber längst nicht mehr als Geheimtipp, wie das Preisniveau von 4.223 Euro/qm im gehobenen Segment deutlich macht.

Vergleichsweise günstige Erwerbsmöglichkeiten am Stadtrand: Spandau, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf

Insbesondere in den Randbezirken Berlins wohnt es sich (noch) relativ günstig. Wer es gerne ruhig angehen lässt und lieber durch die idyllische Altstadt als über den Alex flaniert, ist in Spandau an der richtigen Adresse. Bei einem Standardpreis von 3.118 Euro/qm sind rund 4,7 Jahreseinkommen nötig, um die Wohnung abzuzahlen. Aber: Auch wenn Spandau zu den günstigsten Bezirken in Berlin gehört, sind hier die Preise in den vergangenen drei Jahren am stärksten gestiegen. Pro Jahr verteuerten sich gebrauchte Eigentumswohnungen um 14,7 Prozent. Bezahlbaren Wohnraum bietet auch der grüne Norden: In Reinickendorf liegt der Standardpreis für eine Eigentumswohnung bei 3.494 Euro/qm. Die mit Abstand niedrigsten Kaufpreise finden sich nach wie vor tief im Osten: In Marzahn-Hellersdorf bewegt sich der Standard-Quadratmeterpreis mit 2.935 Euro mehr als 40 Prozent unter den Kosten in den Top-3 Bezirken.

Corona bremst Preisanstieg bei Hauptstadt-Immobilien, Wohnungspreise steigen aber weiter

Wie hat sich die Corona-Krise bislang auf die Entwicklung der Wohnungspreise in Berlin ausgewirkt? Auch darauf liefert der aktuelle Kaufpreisspiegel der LBS Nord eine genaue Antwort. Seit 2017 sind die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin jährlich um 10,2 Prozent gestiegen. Im Vergleich zum dritten Quartal 2019 hat sich die Preisentwicklung allerdings merklich verlangsamt und ist auf 5,1 Prozent zurückgegangen. „Diese kleine Atempause bei den Immobilienpreisen ist auch eine Folge der Corona-Krise“, erklärt Dr. Rüdiger Kamp, Vorstandsvorsitzender der LBS Nord. „Die Preissituation kann sich aber schnell wieder ändern. Nach wie vor ist das Angebot an Eigentumswohnungen knapp und die Nachfrage auf dem begehrten Berliner Markt unverändert hoch.“

Fazit

Auf der Suche nach den eigenen vier Wänden sollten Sie sich vom anhaltenden Immobilienboom in der Hauptstadt und von steigenden Kaufpreisen nicht abschrecken lassen. Nicht nur das allgemeine Preisniveau zwischen den Bezirken schwankt erheblich. Auch innerhalb der einzelnen Stadtteile ist das Gefälle teilweise stark ausgeprägt, sodass Sie an einigen Ecken Berlins noch ein passendes Objekt finden können. Zumal auch das nach wie vor günstige Zinsniveau für Immobilienfinanzierungen bei der Wunscherfüllung unterstützt. Damit investieren Sie in Ihre Altersvorsorge und wohnen später einmal mietfrei – egal, in welchen der vielen schönen Hauptstadt-Kieze es Sie verschlägt.