Immobilie verkaufen bei einer Scheidung: Was tun, wenn das gemeinsame Haus zur Belastung wird?

Eine Scheidung geht mit vielen Veränderungen einher – nicht nur im persönlichen, sondern auch im finanziellen Bereich. Herausfordernd wird es vor allem, wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist. Möchten Sie im Zuge Ihrer Scheidung Ihre Immobilie verkaufen? Bleibt eine Partei darin wohnen und die andere wird ausgezahlt? Oder ist die Vermietung eine Option? Im Folgenden stellen wir Ihnen verschiedene Möglichkeiten rund um den Immobilienverkauf bei einer Scheidung vor. Außerdem erfahren Sie, welche Aspekte Sie beachten sollten und wie die Berliner Sparkasse Sie auf Ihrem Weg unterstützt.

Müssen Sie Ihre Immobilie bei einer Scheidung verkaufen?

Die klare Antwort lautet: Nein, Sie müssen im Fall einer Scheidung Ihre Immobilie nicht zwingend veräußern. Vor allem, wenn Sie als Familie mit Kindern im Haus leben oder dieses einen hohen emotionalen Wert für Sie hat, fällt der Schritt oft schwer. Doch oft ist der Hausverkauf bei einer Scheidung die praktikabelste Lösung, da er Klarheit schafft, eventuelle Kredite ablöst sowie eine faire Vermögensteilung ermöglicht.

Rechtliche Grundlagen: Zugewinngemeinschaft und Zugewinnausgleich

Ohne Ehevertrag leben Paare automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Das gesamte Vermögen, das während der Ehe hinzugekommen ist – dazu zählt auch eine Wertsteigerung der Immobilie –, wird bei der Scheidung geteilt. 

Wichtig zu wissen:
Schenkungen oder Erbschaften gehören grundsätzlich nicht zum Zugewinn, solange sie klar nachweisbar sind. Fließen solche Mittel in die Finanzierung, sollten Sie das unbedingt schriftlich dokumentieren, etwa durch Kontoauszüge oder notariell beglaubigte Vereinbarungen. So vermeiden Sie später Streitigkeiten und sichern sich eine faire Aufteilung.

Immobilienverkauf bei Scheidung: Wichtige Überlegungen vorab

Eine häufige Annahme lautet: „Wir sind verheiratet, also gehört die Immobilie automatisch uns beiden.“ Doch maßgeblich ist allein, wer im Grundbuch steht. Nur die dort eingetragene Person oder Personen gelten rechtlich als
Eigentümer des Hauses. Das bedeutet:

• Stehen beide Ehepartner zu gleichen Teilen im Grundbuch, gehört die Immobilie beiden – unabhängig davon, wer wie viel Eigenkapital eingebracht oder wer die Kreditraten gezahlt hat.
• Steht nur ein Partner im Grundbuch, ist dieser alleiniger Eigentümer – selbst wenn der andere Partner regelmäßig die Darlehensraten mitbezahlt hat.

Gerade wenn die Ehepartner unterschiedlich viel Eigenkapital investiert haben, empfiehlt es sich, dies schriftlich festzuhalten – beispielsweise in einer Ehe- oder Trennungsfolgenvereinbarung. So können Sie eine faire Lösung im Scheidungsfall besser absichern.

Des Weiteren stellt sich die oftmals besonders emotionale Frage: Wer darf im Haus wohnen bleiben? Während des Trennungsjahres ist die rechtliche Lage eindeutig: Grundsätzlich darf jeder Ehepartner weiterhin in der Immobilie wohnen, und das unabhängig davon, wem sie gehört oder wer im Mietvertrag steht. Ein Partner kann den anderen also nicht ohne Einigung einfach vor die Tür setzen.

Praktisch ergeben sich daraus jedoch viele Folgefragen:

• Wer trägt die laufenden Kosten? Dazu gehören nicht nur die Kreditraten, sondern auch Nebenkosten, Grundsteuer oder Versicherungen?
• Wie wirken sich die Kosten auf den Unterhalt aus? Kreditraten oder Wohnvorteile – etwa wenn ein Partner mietfrei im Haus lebt – werden bei der Berechnung von Trennungs- und nachehelichem Unterhalt berücksichtigt.

Solche Regelungen lassen sich am besten mit einer Kombination aus rechtlicher und finanzieller Beratung treffen. So können wir als Berliner Sparkasse zum Beispiel prüfen, welche finanziellen Lösungen tragfähig für Sie sind, beispielsweise durch eine Anpassung der Finanzierung.

Scheidung: Immobilie verkaufen oder nicht? Diese Optionen gibt es

Wie sollten Sie am besten mit einem gemeinsamen Haus verfahren, wenn es zur Scheidung kommt? Wir zeigen die gängigsten Möglichkeiten im Überblick.

Option 1: Verkauf der Immobilie

Bei einer Scheidung ist der Hausverkauf die sauberste Lösung, wenn beide Parteien einen klaren Schnitt wünschen und keiner das Haus weiter bewohnen möchte. Die BSK Immobilien GmbH unterstützt Sie gerne dabei. Zunächst wird der Marktwert der Immobilie ermittelt, mit einer fundierten Bewertung durch unsere Expertinnen und Experten. Anschließend erfolgt die Vermarktung mit Hinblick auf den bestmöglichen Preis. Ist das Haus noch nicht abbezahlt, werden mit dem Verkaufserlös offene Kredite abgelöst oder eine mögliche Restschuld wird getilgt. Der verbleibende Betrag wird fair aufgeteilt.Ein Immobilienverkauf bei einer Scheidung hat den wichtigen Vorteil, dass die gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen beendet werden, beide Partner an Planungssicherheit gewinnen und unabhängig voneinander ein neues Kapitel im Leben starten können.

Option 2: Auszahlung einer Partei

Möchten Sie in der Immobilie wohnen bleiben, können Sie den Anteil Ihres Partners übernehmen. Dafür ist in den meisten Fällen eine Umschuldung oder Anpassung der Finanzierung notwendig. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, ob die monatliche Rate für Sie allein langfristig tragbar ist oder ob sich durch eine Verlängerung der Laufzeit die Belastung senken lässt. Auch Sondertilgungen, um schneller schuldenfrei zu sein, sind möglich, wenn sich Ihre finanzielle Situation verbessert.

Wichtig: Ohne Anpassung des Kreditvertrags haften beide Partner weiterhin gesamtschuldnerisch für das Darlehen – auch wenn einer gar nicht mehr im Haus wohnt. Deshalb ist es wichtig, eine klare vertragliche Neuregelung vorzunehmen.

Option 3: Vermietung als Zwischenlösung

Nicht immer ist ein Hausverkauf nach einer Trennung der beste Weg – zum Beispiel, wenn die Marktlage ungünstig ist oder beide Partner sich noch nicht endgültig entscheiden können. In solchen Fällen kann die Vermietung des Hauses eine Übergangslösung darstellen. Die Vorteile der Vermietung sind unter anderem, dass die Mieteinnahmen zur Deckung der Kreditraten genutzt werden können und ein späterer Verkauf der Immobilie jederzeit möglich ist. Jedoch sind nach wie vor beide Partner Eigentümer und Kreditnehmer und tragen die gemeinsame Verantwortung. Auch laufende Kosten wie Reparaturen, Instandhaltung oder Leerstandszeiten müssen geklärt werden. Die Vermietung eignet sich demnach vor allem dann, wenn Sie Zeit gewinnen möchten, um in Ruhe über Ihre endgültige Lösung zu entscheiden.

Option 4: Teilverkauf oder Übertragung der Immobilie

Bei einem Teilverkauf wird das Haus bei einer Scheidung anderweitig aufgeteilt. Das bedeutet: Nur ein Partner veräußert seinen Anteil an der Immobilie, während der andere Eigentümer bleibt. Diese Lösung kann sinnvoll sein, wenn keiner der beiden vollständig ausziehen möchte oder ein kompletter Verkauf aufgrund der aktuellen Situation nicht infrage kommt. Der Vorteil liegt in der Flexibilität: Ein Partner behält weiterhin Rechte an der Immobilie, und das Wohnrecht oder die Nutzung lassen sich individuell regeln. Gleichzeitig gibt es auch Nachteile. Da die gemeinsame Verantwortung bestehen bleibt, birgt die Lösung Konfliktpotenzial – insbesondere, wenn es um Kosten, Instandhaltungen oder spätere Entscheidungen geht. Zudem kann sich der Immobilienwert künftig verändern, was zu neuen Diskussionen über die Aufteilung führen kann.  Einige Paare entscheiden sich, die Immobilie oder Teile davon im Zuge der Scheidung auf ihre Kinder zu übertragen. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten: Handelt es sich um minderjährige Kinder, muss das Familiengericht der Übertragung zustimmen. Auch steuerliche Aspekte spielen eine Rolle. Zwar ist eine Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei einer Scheidung häufig von der Grunderwerbsteuer befreit, dennoch wird der Immobilienwert im Zugewinnausgleich berücksichtigt. Der Vorzug liegt darin, dass Eltern sicherstellen können, dass das Familienvermögen in der Familie bleibt, insbesondere dann, wenn die Kinder später selbst in der Immobilie wohnen oder sie weiterführen sollen. Die Expertinnen und Experten der BSK Immobilien GmbH unterstützen Sie gerne dabei, auf Sie zugeschnittene Lösungen zu finden – von der Bewertung der Immobilie über die Beratung rund um den Teilverkauf bis zu Modellen wie Verkauf mit Wohnrecht. So gewinnen Sie Klarheit, welche Variante am besten zu Ihrer persönlichen Situation passt.

Steuerliche Aspekte: Worauf Sie außerdem achten sollten.

Neben persönlichen und rechtlichen Fragen spielen auch steuerliche Themen eine große Rolle, wenn im Raum steht, die Immobilie bei einer Scheidung zu verkaufen:

• Grunderwerbsteuer: Überträgt ein Ehepartner seinen Anteil an der Immobilie auf den anderen im Rahmen der Scheidung, ist dieser Vorgang in vielen Fällen von der Grunderwerbsteuer befreit. Wichtig ist, dass die Übertragung im unmittelbaren Zusammenhang mit der Scheidung oder der Vermögensauseinandersetzung steht. 
• Spekulationssteuer: Verkaufen Sie die Immobilie, bevor Sie zehn Jahre Eigentümer waren, kann eine Spekulationssteuer fällig werden – es sei denn, die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In diesem Fall entfällt die Steuerpflicht.
• Vermietung: Entscheiden Sie sich für eine Vermietung, müssen die daraus entstehenden Mieteinnahmen versteuert werden. Im Gegenzug können aber auch bestimmte Kosten wie Schuldzinsen oder Instandhaltungen steuerlich geltend gemacht werden.

Gerade die steuerlichen Feinheiten sind komplex. Daher ist es sinnvoll, neben der bankfachlichen Beratung auch steuerlichen Rat einzuholen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. 

Fazit: Immobilie verkaufen bei der Scheidung – sicher mit der Berliner Sparkasse

Eine Scheidung bedeutet einen Neuanfang – auch finanziell. Mit klaren Entscheidungen rund um Ihre Immobilie schaffen Sie die Basis für Sicherheit und Unabhängigkeit. Ob Sie die Immobilie verkaufen möchten oder im Zuge der Scheidung die Auszahlung, die Vermietung oder den Teilverkauf erwägen: Welche Option die beste ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Die Berliner Sparkasse begleitet Sie bei allen finanziellen Fragen: von der Prüfung Ihrer Kreditverträge über mögliche Umschuldungen bis zu neuen Finanzierungsmodellen.

Haben Sie noch Fragen rund um den Immobilienverkauf bei einer Scheidung? Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen sowohl in einer Filiale in Ihrer Nähe als auch telefonisch gerne mit Rat und Tat zur Seite. Vereinbaren Sie einfach einen Termin!