Modernisierungskosten umlegen – das gilt 2020

Ob doppeltverglaste Fenster oder eine gedämmte Fassade – Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Wert der Immobilie und machen das Wohnen angenehmer. Was die Modernisierungskosten angeht, vertreten Vermieter und Mieter dennoch oft unterschiedliche Standpunkte, denn die Umlage der Modernisierungskosten lässt die Miete steigen. Die Reform der Modernisierungsumlage hat zum 1. Januar 2019 viel Neues für Mieter und Vermieter gebracht, und nun kommt in Berlin noch der Mietendeckel hinzu. Wir haben für Sie zusammengefasst, was bei Modernisierung im Mietrecht 2020 gilt.

Welche Modernisierungskosten können auf Mieter umgelegt werden?

Der Vermieter darf den Mieter dann an den Kosten beteiligen, wenn eine Modernisierung vorliegt. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) ist der Unterschied zwischen Instandsetzung und Modernisierung entscheidend. Denn die Instandhaltungs- bzw. Sanierungskosten zahlt der Vermieter, die Modernisierung kann hingegen auf den Mieter umgelegt werden. Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn die Maßnahmen der Wohnwertverbesserung oder dem Energiesparen dienen. Folgende Maßnahmen zählen beispielsweise zur Modernisierung:

• der Einbau von Schallschutzfernstern, doppelt oder dreifach verglasten Fenstern,
  
• die Verbesserung der sanitären Einrichtungen oder
• etwaige Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen.
   

Modernisierungsumlage auf 8 Prozent beschränkt

Seit der Reform der Modernisierungsumlage können Kosten maximal in Höhe von 8 Prozent auf die Jahresnettokaltmiete umgelegt werden. Vor der Novelle konnte der Vermieter noch 11 Prozent umlegen. Die neue Modernisierungsumlage gilt bundesweit seit dem 1. Januar 2019. Die Kappungsgrenze liegt bei 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren – höhere Modernisierungskosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Bei einer bisherigen Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter beträgt die Kappungsgrenze sogar nur 2 Euro. Vermieter müssen die anstehende Modernisierung zudem spätestens 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen.

Was bedeutet der Mietendeckel in Berlin für die Modernisierungskosten?

Seit Oktober 2019 liegt mit dem Mietendeckel ein neuer Gesetzesentwurf für Berlin vor, der im Frühjahr 2020 in Kraft treten könnte. Demnach dürfen die Mietpreise für Berliner Wohnungen für fünf Jahre nicht erhöht werden. Ausgenommen sind:

• Neubauwohnungen, die seit dem 1. Januar 2014 bezugsfertig waren,
  
• Wohnheime, Sozial- und Trägerwohnungen sowie
  
• Wohnungen, für deren Modernisierung Mittel öffentlicher Haushalte in Anspruch genommen wurden und die einer Mietpreisbindung unterliegen.

Zudem gelten bei Neuvermietung Mietobergrenzen, und auch Berliner mit höheren Bestandsmieten sollen die Möglichkeit erhalten, ihre Miete absenken zu lassen. Die Mietobergrenze bei Neuvermietungen liegt bei der zuletzt verlangten Miete – maximal aber bei der jeweiligen Mietobergrenze gemäß Mietentabelle, die von Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung abhängt.
Bei modern ausgestatteten Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze beispielsweise um 1 Euro pro Quadratmeter. Eine moderne Ausstattung liegt dann vor, wenn mindestens drei von folgenden fünf Merkmalen erfüllt sind:

• hochwertige Sanitärausstattung
• hochwertiger Bodenbelag
• Einbauküche
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)
• Personenaufzug

Welche Modernisierungsumlagen sind erlaubt?

Bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sollen auch weiterhin grundsätzlich zulässig sein, wenn sich hierdurch die Miete um nicht mehr als 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöht. Zu den erlaubten Modernisierungen sollen folgende Maßnahmen zählen:

1. Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches
2. Nutzung erneuerbarer Energien
   
3. Energetische Fenstererneuerung
   
4. Heizanlagenaustausch
5. Aufzugsanbau
6. Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau
   
7. Maßnahmen, zu denen Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind

Förderung für die energetische Sanierung nutzen

Eigentümer, die ihre Immobilie energetisch sanieren möchten, haben gute Chancen, Fördermittel zu erhalten. Ob Austausch der Heizungsanlage oder stationäres Brennstoffzellsystem – bei vielen Maßnahmen gibt es Zuschüsse. Mit der KfW-Förderung „Energieeffizient Sanieren“ zum Beispiel profitieren Eigentümer von einem zinsgünstigen Darlehen in Höhe von bis zu 120.000 Euro für den Umbau ihrer Immobilie zum KfW-Effizienzhaus. Alternativ kann ein Investitionskostenzuschuss beantragt werden.  Auch Einzelmaßnahmen wie neue Fenster oder die Wärmedämmung von Wänden können mit einem Kredit von bis zu 50.000 Euro gefördert werden. Wer in seinen Heizungsanlagen erneuerbare Wärme nutzen will, kann die BAFA-Förderung „Heizen mit Erneuerbaren Energien“ in Anspruch nehmen.

Wollen Sie Ihre Immobilie umfassend modernisieren und auf einen aktuellen energetischen Stand bringen, der die Werterhaltung und -steigerung Ihres Objekts garantiert? Dann empfehlen wir Ihnen vor der Modernisierung die staatlich geförderte Energiesparberatung vor Ort.