Wohnungspreise in Berlin – Damit müssen Käufer rechnen

5.283 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche - so viel beträgt aktuell der durchschnittliche Preis für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Berlin. Das geht aus einer Analyse hervor, die das Institut empirica im Auftrag der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover (LBS Nord) erstellt hat. Für den Kaufpreisspiegel haben die Immobilienforscher die Angebote des ersten Quartals 2022 in den Berliner Tageszeitungen sowie in Online-Portalen ausgewertet.

Zentrumsnahe Wohnungen am teuersten

Preis-Spitzenreiter in der Hauptstadt ist Charlottenburg-Wilmersdorf. Hier werden für gebrauchte Eigentumswohnungen im Mittel 6.322 Euro pro Quadratmeter verlangt. Bei einem typischen Wohnungspreis von 485.000 Euro muss ein durchschnittlicher Berliner Haushalt in diesem Bezirk elf Jahresnettoeinkommen für den Kauf aufbringen, hat empirica errechnet. Wohnungen im gehobenen Preissegment gibt es Charlottenburg-Wilmersdorf ab 7.867 Euro pro Quadratmeter. Ein Viertel aller Angebote liegt in diesem Bereich. 

Als zweitteuerster Bezirk hat Friedrichshain-Kreuzberg inzwischen Mitte abgelöst. Der Standardpreis für eine Bestandswohnung liegt hier bei 5.769 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht dem Gegenwert von 8,5 durch­schnittlichen Jahresnettoeinkommen. Die Spitzenpreise in Friedrichshain-Kreuzberg beginnen bei 7.000 Euro pro Quadratmeter.

Auch Pankow und Mitte gehören zu den Bezirken mit verhältnismäßig hohen Standardpreisen. Wohnungskäufer müssen hier im Mittel mit gut 5.600 Euro pro Quadratmeter rechnen. Das entspricht - abhängig von der Wohnungsgröße - zwischen acht und neun Jahresnettoeinkommen. Besonderheit in Mitte: Hier werden die höchsten Spitzenpreise in der Hauptstadt verlangt: 25 Prozent der Eigentumswohnungen kosten mindestens 7.880 Euro pro Quadratmeter. 

Breites Mittelfeld mit Preisen ab 4.500 Euro

In fünf Bezirken liegen die Wohnungspreise zwischen 4.500 und 5.000 Euro: Tempelhof-Schöneberg (4.999 Euro/qm), Steglitz-Zehlendorf (4.898 Euro/qm), Treptow-Köpenick (4.723 Euro/qm, Neukölln (4.694 Euro/qm) und Lichtenberg (4.581 Euro/qm). Je nach Bezirk muss ein durchschnittlicher Berliner Haushalt zwischen 6,5 (Neukölln) und 8,5 Jahresnettoeinkommen (Steglitz-Zehlendorf) aufbringen.

Preiswert: Marzahn-Hellersdorf und Spandau

Die günstigsten Berliner Eigentumswohnungen sind in Marzahn-Hellersdorf auf dem Markt. Der Standardpreis für ein Bestandsobjekt liegt bei 3.821 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches Wohnungsangebot für 277.250 Euro entspricht hier umgerechnet 6,3 Jahresnettoeinkommen. Für ein Viertel aller Angebote in Marzahn-Hellersdorf werden sogar nicht mehr als 3.337 Euro pro Quadratmeter verlangt. Vergleichsweise niedrige Preise finden Wohnungsinteressenten auch in Spandau. Hier liegen die typischen Angebote derzeit knapp unter 4.000 Euro pro Quadratmeter. 

Preissteigerung in Berlin leicht verlangsamt

Seit 2019 sind die Wohnungspreise in Berlin im Schnitt um 8,2 Prozent pro Jahr gestiegen. Damit hat sich die Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahresquartal um einen Prozentpunkt verringert. Eine starke Preisdynamik gibt es allerdings in den Bezirken, in denen relativ günstige Wohnungen angeboten werden. In Marzahn-Hellersdorf verteuerten sich gebrauchte Eigentumswohnungen jährlich um 15,2 Prozent, in Spandau stiegen die Preise um 13,1 Prozent pro Jahr. Darüber hinaus wies auch der Bezirk Treptow-Köpenick mit 15,6 Prozent eine weit überdurchschnittliche Preissteigerung auf. Am geringsten stiegen die Wohnungspreise in Mitte (+5,9 %), Steglitz-Zehlendorf (6,4 Prozent), Neukölln und Tempelhof-Schöneberg (jeweils +7,7 %).

"Inzwischen sprechen erste Experten, etwa das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, von einem Ende des Preisbooms in den Metropolen. Dies würde den Wohnungskauf auch in Berlin wieder erleichtern. Allerdings sind die Bauzinsen in den letzten Monaten deutlich gestiegen. Immobilienerwerber sollten daher gerade jetzt mit einem Bausparvertrag günstige Zinsen für den Kauf oder für eine Anschluss­finanzierung sichern", rät Jan Putfarken, Vorstandsvorsitzender der LBS Nord.