Eigentumswohnung in Berlin?
In diesen Bezirken lohnt sich der Kauf!

Bereits seit Jahren gehört Berlin zu den Immobilien-Hotspots in Deutschland. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohneigentum haben sich auch die Kaufpreise für Hauptstadt-Immobilien entsprechend dynamisch entwickelt. Aber „Berlin“ ist nicht gleich „Berlin“: Wer eine Eigentumswohnung in Berlin kaufen will, sollte sich den Wohnungsmarkt genau ansehen. Denn ob Sie im hippen Kiez oder beschaulich im Grünen wohnen wollen – die Bezirke und ihre Ortsteile bieten nicht nur jeweils ein einzigartiges Flair, sondern unterscheiden sich auch in Bezug auf die Immobilienpreise deutlich voneinander.

Kaufpreisspiegel vergleicht Angebotspreise von Bestandswohnungen in allen zwölf Berliner Bezirken

Für den neuesten Kaufpreisspiegel der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover (LBS Nord) wurden vom Institut empirica die Angebotspreise von Bestandswohnungen in allen zwölf Bezirken ermittelt. Eine zentrale Erkenntnis: Die Schere bei den Immobilienpreisen in Berlin geht immer weiter auseinander. Wir zeigen Ihnen auf Grundlage der Daten für das erste Quartal 2021, wo Sie noch vergleichsweise günstig eine Eigentumswohnung in Berlin erwerben können.

Wie der aktuelle Kaufpreisspiegel zeigt, liegt der Standardpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Berlin bei 4.945 Euro/qm. Dabei kennt der Trend in der Hauptstadt seit geraumer Zeit nur eine Richtung. So sind die Preise für Bestandswohnungen im Vergleich zu 2018 pro Jahr im Durchschnitt um 9,4 % gestiegen. Insgesamt offenbart sich in den einzelnen Stadtteilen aber ein sehr differenziertes Bild – sowohl was das Preisniveau und die Preisspannen innerhalb der Bezirke als auch die Preisentwicklung der letzten Jahre angeht.


Von Charlottenburg bis Friedrichshain: Das kostet eine Eigentumswohnung im Herzen Berlins

Besonders tief in die Tasche greifen müssen Käufer in den zentralen Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg. Spitzenreiter bei den Preisen ist Mitte und hat Charlottenburg-Wilmersdorf im Vergleich zum Vorjahr abgelöst. Hier wird jede zweite gebrauchte Eigentumswohnung zu einem Quadratmeterpreis von mindestens 5.625 Euro angeboten. Wie die Berechnungen verdeutlichen, entspricht der lokale Standardpreis von 368.000 Euro für eine Wohnung in etwa 8,5 Jahresnettoeinkommen eines Berliner Durchschnittshaushalts.

Hinweis: Beim (mittleren) Standardpreis handelt es sich um den ermittelten Median: 50 Prozent der untersuchten Angebotspreise liegen über diesem Wert, 50 Prozent darunter.

Quadratmeterpreise im Berliner Südwesten: Von Wannsee nach Tempelhof

Ob Botanischer Garten oder Tempelhofer Feld – die Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg haben ausgedehnte Grün- und Freizeitflächen zu bieten. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen liegen hier in der Nähe des stadtweiten Mittelwertes. Mit einem Standardpreis von 4.726 Euro pendelt sich Tempelhof-Schöneberg nur knapp über dem Niveau von Steglitz-Zehlendorf (4.706 Euro/qm) ein. Ähnlich verhält es sich auch im gehobenen Preissegment, wo in beiden Bezirken mehr als 5.400 Euro/qm für Bestandswohnungen fällig werden.
 

Süd bis Süd-Ost: Eigentumswohnungen in Neukölln und Treptow-Köpenick

Mit seinen ausgedehnten Waldflächen zieht Treptow-Köpenick Naturliebhaber magisch an. Günstige Eigentumswohnungen bekommen Sie hier bereits für weniger als 3.332 Euro/qm. Und selbst die Spitzenwerte für das teuerste Viertel aller Angebote ab 4.937 Euro/qm liegen noch unter den berlinweiten Standardpreisen. Allerdings gehört Treptow-Köpenick mit jährlichen Steigerungsraten von 13,6 Prozent seit 2018 zu den dynamischsten Bezirken in Berlin. Mit 4.480 Euro fallen die mittleren Quadratmeterpreise in Neukölln rund 440 Euro höher aus als im Nachbarbezirk. Allerdings gibt es auch hier je nach Lage starke Preisschwankungen zwischen bis zu 3.737 Euro/qm im günstigen und mehr als 5.185 Euro im gehobenen Preissegment.
 

Der angesagte (Nord-)Osten: Pankow und Lichtenberg auf dem Vormarsch

Mit Blick auf die Spitzenpreise ab 6.500 Euro/qm gehört Pankow bereits heute zu den Top-3-Bezirken, was die Angebote für Eigentumswohnungen in Berlin angeht. Auch bei den Standardpreisen (5.283 Euro/qm) hat sich der bevölkerungsreichste Bezirk mit einer jährlichen Teuerungsrate von 10,6 Prozent seit 2018 vor Friedrichshain-Kreuzberg auf den dritten Platz geschoben.

Mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 4.186 Euro ist Lichtenberg zwar noch ein gutes Stück von Pankow entfernt. Aufgrund zahlreicher Bau- und Modernisierungsprojekte gilt der Bezirk aber längst nicht mehr als Geheimtipp, wie das Preisniveau über 5.177 Euro/qm im gehobenen Segment deutlich macht.

Vergleichsweise günstige Erwerbsmöglichkeiten am Stadtrand: Spandau, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf

Insbesondere in den Randbezirken Berlins wohnt es sich (noch) günstig. Wer es gerne ruhig angehen lässt und lieber durch die idyllische Altstadt als über den Alex flaniert, ist in Spandau an der richtigen Adresse. Bei einem Standardpreis von 3.655 Euro/qm sind rund 5,5 Jahresnettoeinkommen nötig, um die Wohnung abzubezahlen. Aber: Auch wenn Spandau zu den günstigsten Bezirken in Berlin gehört, sind hier die Preise in den vergangenen drei Jahren am stärksten gestiegen. Pro Jahr verteuerten sich gebrauchte Eigentumswohnungen um 16 Prozent.

Bezahlbaren Wohnraum bietet auch der grüne Norden: In Reinickendorf liegt der Standardpreis für eine Eigentumswohnung bei 3.799 Euro/qm. Die mit Abstand niedrigsten Kaufpreise finden sich nach wie vor im Osten der Hauptstadt: In Marzahn-Hellersdorf bewegt sich der Standard-Quadratmeterpreis mit 3.010 Euro fast 40 Prozent unter dem berlinweiten Mittelwert.
 

Preisanstieg für Hauptstadt-Immobilien trotz Corona ungebrochen

Wie beeinflusst die Corona-Pandemie die Entwicklung der regionalen Wohnungspreise? Dazu erklärt der Vorstandsvorsitzende der LBS Nord, Jan Putfarken: „Berlin bleibt weiterhin ein Wohnungsmarkt mit einer äußerst dynamischen Preisentwicklung. Das hat sich auch durch die Corona-Krise nicht geändert. Dennoch lassen sich in den günstigeren Bezirken immer noch Angebote finden, die bei einem Kauf monatlich nicht allzu viel teurer sind als eine vergleichbare Mietwohnung.“

 Fazit

Auf der Suche nach den eigenen vier Wänden sollten Sie sich vom anhaltenden Immobilienboom in der Hauptstadt und von steigenden Kaufpreisen nicht abschrecken lassen. Nicht nur das allgemeine Preisniveau zwischen den Bezirken schwankt erheblich. Auch innerhalb der einzelnen Stadtteile ist das Gefälle sehr stark ausgeprägt, sodass Sie an vielen Ecken noch eine verhältnismäßig günstige Eigentumswohnung in Berlin finden. Damit investieren Sie in Ihre Altersvorsorge und wohnen später einmal mietfrei – egal, in welchen der vielen schönen Hauptstadt-Kieze es Sie verschlägt.