Grundsteuerreform – womit Eigenheimbesitzer bald rechnen müssen

Viele Eigentümer in Deutschland sind gespannt: Am 1. Januar 2025 tritt das neue Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) in Kraft. Es mischt die Karten zur Berechnung des Grundsteuersatzes neu. Ziel der Grundsteuerreform ist es, für Fairness zu sorgen sowie die bisherigen Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Die Reform soll „aufkommensneutral“ bleiben. Das bedeutet, dass die jährlichen Steuereinnahmen, sprich die Steuerlast für Immobilienbesitzer, insgesamt nicht steigen werden. Wie sich dies auf den konkreten Einzelfall auswirkt, steht noch offen.

Grundlagen: Wozu dient die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Sie wird einmal im Jahr festgesetzt und ist von jedem zu entrichten, der ein bebautes oder unbebautes Grundstück oder Erbbaurecht besitzt. Oft tragen zudem Mieter einen Teil der Grundsteuer anteilig über die Nebenkostenumlage mit. Die Höhe des Grundsteuersatzes ist nicht einheitlich geregelt und unterscheidet sich zwischen alten und neuen Bundesländern sowie Kommunen.

Warum eine neue Grundsteuer?

Die Finanzämter berechnen die Grundsteuer bislang auf der Basis von Einheitswerten. In den alten Bundesländern gehen entsprechende Gutachten für Grundstückswerte auf das Jahr 1964 zurück. In den neuen Bundesländern erfolgt die Berechnung sogar anhand von Daten aus dem Jahr 1935. Seitdem ist viel passiert. Die Grundstücke, insbesondere in Ballungsgebieten, sind im Wert stark gestiegen.

Die derzeitige Berechnungspraxis spiegelt die tatsächliche Wertentwicklung von Grundstücken und Immobilien nicht in ausreichendem Maße wider. Sie führt dazu, dass gleichwertige Objekte in puncto Steuerlast teils sehr unterschiedliche Bewertungen erhalten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das bisherige Grundsteuergesetz 2018 deshalb kurzerhand für verfassungswidrig. Die Bundesregierung hat ein neues Gesetzespaket vorgestellt. Die Grundsteuerreform wurde bereits vom Bundesrat verabschiedet und tritt zum 1.1.2025 in Kraft. 
 

Grundsteuer berechnen: So ging’s bisher

Die Grundsteuer berechnete sich bislang anhand des zu besteuernden Grundstückswerts (Grundsteuermessbetrag) und eines individuellen Hebesatzes, der je nach Gemeinde variiert:

Jährliche Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag (Einheitswert x Steuermesszahl) x Hebesatz der Kommune

Einheitswert

Der Einheitswert in Euro dient als Grundlage, um den Wert eines Grundstücks abzubilden. Die Höhe des Einheitswerts wird unter anderem anhand der Grundstücksgröße, der Nutzungsart sowie des Standorts in den alten oder den neuen Bundesländern errechnet. Dies übernimmt das zuständige Finanzamt individuell für jedes einzelne Grundstück. Eigentümer können den Einheitswert auf dem von der Behörde ausgestellten Bescheid nachlesen.

Steuermesszahl

Die Steuermesszahl bestimmt, welcher Anteil des Einheitswerts besteuert wird. Die Höhe der Messzahl wird für verschiedene Immobilientypen vom Bund festgelegt – insbesondere anhand der Grundstücks- bzw. Immobilienart, des Alters und der Lage. Sie liegt zwischen 2,6 und 10 Promille.

Hebesatz

Der Hebesatz ermöglicht es den Gemeinden, die jährliche Grundsteuer individuell festzusetzen. Innerhalb Deutschlands gibt es große regionale Unterschiede – vor allem zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten. In Berlin beträgt dieser beispielsweise 810 Prozent. In Niedersachsen liegt der niedrigste Hebesatz bei 250 Prozent in Gorleben im Landkreis Lüchow-Dannenberg. Den höchsten Satz erhebt die Gemeinde Ritterhude im Landkreis Osterholz mit 640 Prozent.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuerreform sieht ein dreistufiges Verfahren vor:  

1. Bis Mitte 2024 werden die Einheitswerte sämtlicher Grundstücke in Deutschland (ca. 36 Millionen) neu ermittelt. Die Bewertung soll auf Grundlage aktueller Gutachten erfolgen und ab 2025 alle sieben Jahre erneut durchgeführt werden.
2. Die Grundsteuermesszahlen werden voraussichtlich abgesenkt – laut Bundesfinanzministerium etwa auf ein Zehntel des aktuellen Werts.
3. Um zu verhindern, dass das Steueraufkommen durch die Reform steigt, sind die Kommunen angehalten, ihre Hebesätze anpassen.

Weiterhin sieht die Reform die Einführung einer neuen Art der Grundsteuer vor. Bislang gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie die Grundsteuer B für andere bebaute bzw. nicht bebaute Grundstücke. Hinzu kommt die Grundsteuer C, die nun unbebaute Grundstücke höher besteuern soll. Der Grund dafür: Der Bund möchte gegen Spekulationsobjekte vorgehen und den Bau von Wohnraum fördern.
 

Reform der Grundsteuer: Was kommt auf Immobilieneigentümer zu?

Wie genau und in welcher Höhe die neue Grundsteuer für Immobilieneigentümer ausfällt, lässt sich aktuell nicht konkret berechnen. Möglich ist dies erst, sobald ein Großteil der neuen Einheitswerte feststeht. In vielen Fällen dürften Immobilieneigentümer mit hochwertigen Objekten in begehrter Lage – insbesondere in Großstädten – stärker zur Kasse gebeten werden. Eigentümer in Randlagen und ländlichen Regionen könnte das Gesetz hingegen steuerlich entlasten. Allerdings spielt es eine große Rolle, inwiefern die Gemeinden ihren individuellen Spielraum bezüglich der Hebesätze nutzen.

Auf alle Fälle können in der kommenden Zeit Besichtigungen von der Gemeinde bzw. vom zuständigen Finanzamt erfolgen. Weiterhin sollten Grundbesitzer mögliche Mehrkosten durch eine Steuererhöhung in puncto Finanzplanung im Hinterkopf behalten. Nicht zuletzt waren Immobilieneigentümer angehalten, bis zum 31. Januar 2023 eine Feststellungserklärung zur Ermittlung des Einheitswerts in elektronischer Form beim Finanzamt abzugeben. Wer sich darum noch nicht gekümmert hat, sollte dies schnellstmöglich nachholen.
 

Sonderregelung in Niedersachsen

Über eine sogenannte Öffnungsklausel dürfen die einzelnen Bundesländer von den Reformentscheidungen auf Bundesebene abweichen. Während Berlin an der neuen Grundsteuerreform und der bisherigen Berechnungsformel festhält, geht Niedersachsen einen eigenen Weg. Die Berechnung der Grundstückswerte erfolgt dort anhand eines neuen Modells, dass neben der Grundstücksfläche zusätzlich die Lage berücksichtigt. Zudem soll die Neubewertung alle sieben Jahre entfallen, wodurch Eigentümer nur einmalig eine Erklärung abgeben müssen und weniger Aufwand haben.